Cappotto termico sporgente, la rimozione non è automatica senza prova del pregiudizio

La posa di un rivestimento isolante esterno ("cappotto termico") su un fabbricato può comportare, ove la stratigrafia ecceda la linea di confine, una (anche minima) protrusione nella colonna d'aria del fondo vicino, con conseguenti domande di arretramento/rimozione e pretese risarcitorie. Con la sentenza n. 2097 del 23 febbraio 2026 il Tribunale di Brescia, III Sezione civile (R.G. 428/2024) ha ricostruito il corretto inquadramento dei rimedi e degli oneri probatori, distinguendo tra tutela della proprietà e disciplina dell'accesso al fondo altrui per l'esecuzione di opere, nonché tra risarcimento e indennità per l'occupazione temporanea funzionale al cantiere.

La decisione muove dai limiti legali del diritto dominicale e, in particolare, dall'art. 840 c.c. (colonna d'aria e interesse concreto ad escludere l'altrui attività) e dall'art. 843 c.c. (accesso necessario e indennità), chiarendo che la protrusione di modesto spessore non giustifica automaticamente la rimozione del cappotto né un risarcimento, se non è provato un pregiudizio concreto; resta invece distinto e autonomo il tema dell'indennità dovuta quando, per l'esecuzione delle opere, il proprietario sia stato privato del godimento (anche solo potenziale) della propria area per effetto dell'occupazione temporanea da ponteggi.

La vicenda

La proprietaria del fondo confinante ha convenuto in giudizio il condominio chiedendo, da un lato, la rimozione del cappotto realizzato sul muro posto a confine, deducendo una sporgenza di circa 17 cm (poi accertata dal CTU come protrusione nell'ordine di 15/17 cm) e insistente per un tratto significativo della linea confinaria; dall'altro lato, ha domandato il risarcimento per l'occupazione temporanea del giardino dovuta all'installazione dei ponteggi (per 215 giorni), oltre a somme per il dedotto danneggiamento/rimozione di essenze vegetali e per il ripristino di cancelletti metallici.

Il condominio si è costituito eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 28/2010; nel merito ha contestato le pretese, evidenziando, tra l'altro, che l'originaria attrice (poi deceduta nel corso del giudizio e sostituita dalle eredi) aveva partecipato alle assemblee che avevano deliberato gli interventi di efficientamento energetico e ne aveva approvato i relativi progetti. Il giudizio è stato quindi istruito (anche tramite CTU) ed è stato sospeso per consentire l'esperimento del tentativo di mediazione, poi riassunto fino alla decisione.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda solo nei limiti del riconoscimento dell'indennità ex art. 843, comma 2, c.c., rigettando le restanti pretese (rimozione del cappotto e risarcimenti per giardino/cancelletti).

In via preliminare, la motivazione colloca la controversia nel perimetro dei limiti legali alla proprietà e dell'accesso al fondo, richiamando espressamente la dimensione "sociale" del diritto dominicale e l'onere di allegazione e prova del pregiudizio quando si invochi l'art. 840 c.c.: "l'art. 832 c.c. prevede il diritto del proprietario di godere della sua cosa in modo pieno ed esclusivo, ma pur sempre entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento, tanto in virtù della riconosciuta dimensione sociale della proprietà.

Un primo limite è costituito da quanto disposto dall'art. 840 c.c. … [che] prevede espressamente che il proprietario non possa opporsi alle attività di terzi che si svolgano … ad una altezza tale … che egli non abbia interesse ad escludere. Resta ferma, ovviamente, la possibilità per il proprietario di dimostrare la esistenza di un concreto pregiudizio … che, ove inesistente, o meglio non provato, non potrà condurre a precluderle".

Quanto alla protrusione del cappotto, il giudice ha applicato il principio - tratto dalla giurisprudenza di legittimità richiamata in motivazione - secondo cui, ove si contesti l'invasione della colonna d'aria, spetta a chi si oppone dimostrare un pregiudizio non astratto ma concreto, avuto riguardo anche alla destinazione (anche futura) del fondo.

È in tale cornice che sono state valorizzate, come "dirimenti", le conclusioni del CTU, recepite dal Tribunale quale parte integrante del ragionamento decisorio, con esclusione di un danno oggettivamente apprezzabile e, quindi, della rimozione: "la posa di 15 cm di cappotto termico … che sconfina … sul fondo di parte attorea non può costituire, proprio per l'esiguo spessore del cappotto (15/17 cm) posato, un danno concreto… Lo sconfinamento … su una piccola porzione di proprio giardino … non reca alcun danno oggettivo… né sarebbe neppure consentita né tantomeno realizzabile alcuna costruzione futura… esso tuttavia non arreca alcun danno realmente apprezzabile, quantificabile e tantomeno concreto … Pertanto … lo scrivente … non dispone né considera alcun intervento di eventuale rimozione del cappotto … né di rimessa in pristino".

Nel completare l'inquadramento, la sentenza richiama anche la disciplina delle distanze (art. 873 c.c.) e le deroghe connesse agli interventi di riqualificazione energetica, riportando il principio secondo cui, entro determinati limiti e condizioni, l'aumento di spessore delle pareti esterne può consentire deroghe alle distanze minime, ferma restando la verifica dei presupposti tecnici previsti dalla normativa speciale.

In ogni caso, il Tribunale conclude che, "in disparte l'ammissibilità della deroga, v'è che il minimo sconfinamento rilevato non può dirsi abbia causato alcun danno … neanche compiutamente né dedotto né provato", aggiungendo che l'originaria attrice aveva approvato il progetto nelle assemblee condominiali richiamate in atti.

Diverso esito ha avuto la domanda relativa all'occupazione temporanea del giardino per il ponteggio. Il Tribunale ha precisato che la partecipazione e l'approvazione in assemblea non valgono, di per sé, come rinuncia all'indennità, né si risolvono automaticamente nella regola di vincolatività delle delibere ex art. 1137 c.c., perché l'approvazione del progetto non coincide con le modalità esecutive che hanno concretamente comportato l'occupazione del fondo: "il fatto di avere approvato i progetti … non significa … la rinuncia tout court alla indennità, pur sempre prevista dall'art. 843, comma 2, c.c. … atteso che l'approvazione del progetto è cosa ben diversa dalla sua esecuzione che ha comportato … una occupazione ex se indennizzabile".

In coerenza con Cass., sez. II, n. 32707/2024 (richiamata testualmente), la sentenza afferma poi che il pregiudizio indennizzabile sussiste per il solo fatto del mancato godimento del bene, sicché - discostandosi dall'impostazione che il CTU aveva prospettato sul punto - precisa: "Né può dirsi … che il danno subito sarebbe irrilevante e quindi non indennizzabile, atteso che il danno, invece, esiste per il sol fatto che l'attrice non ha potuto godere, per 215 giorni, del giardino, o di parte di esso".

Quanto al quantum, sono state escluse trasposizioni automatiche di parametri pubblicistici (tabelle comunali per occupazione di suolo pubblico), perché riferite a una diversa funzione e a beni sottratti alla collettività, e la liquidazione è avvenuta in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.: "Sicché il danno, sicuramente ricorrente nell'an, può essere quantificato equitativamente, facendo ricorso al principio sancito dall'art. 1226 c.c.".

Considerati i 215 giorni e l'entità "limitata nello spazio" della porzione occupata, l'indennità è stata determinata in euro 10,00 al giorno, per complessivi euro 2.150,00, quindi rivalutata e maggiorata di interessi compensativi fino all'importo complessivo di euro 2.418,08 (con decorrenza dal 22 dicembre 2022, data di cessazione dell'occupazione), oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza fino al soddisfo, come da dispositivo.

Sono state invece rigettate le domande risarcitorie per piante e cancelletti per difetto di prova, poiché fondate su meri preventivi privi degli elementi essenziali e comunque non idonei, se contestati, a dimostrare il danno-conseguenza: "a sostegno della domanda sono stati prodotti due preventivi … entrambi privi di firma ed il secondo anche privo di data… i preventivi … non hanno valore probatorio se contestati … Ma va rimarcato anche il fatto che [le attrici] non ha[anno] neanche provato quale sia stato il danno effettivamente causato … sicché non può dirsi in cosa si sia effettivamente sostanziata la perdita di valore del suo bene".

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4664: onere del proprietario di provare il pregiudizio concreto in tema di colonna d'aria ex art. 840 c.c.;
• Cass. civ., Sez. II, 16 dicembre 2024, n. 32707: indennità ex art. 843 c.c. per occupazione/accesso, anche indipendentemente dalla prova di uno specifico danno ulteriore, per il mancato godimento del bene;
• Cass. civ., Sez. II, 18 giugno 2020, n. 11845; Cons. St., 2023, n. 6764: deroghe alle distanze minime per interventi di riqualificazione energetica (art. 14 d.lgs. 102/2014; art. 11 d.lgs. 115/2008), entro limiti e condizioni;
• Cass. civ., Sez. VI, 3 dicembre 2020, n. 27624: carenza probatoria del mero preventivo privo degli elementi essenziali, se contestato;
• Cass. civ., n. 28094/2009, n. 23522/2014, n. 23133/2015: riparto/solidarietà passiva sulle spese di CTU e conseguente diritto di ripetizione dell'eccedenza.

Considerazioni conclusive

Il percorso argomentativo conferma che, quando la protrusione del cappotto incide sulla colonna d'aria del vicino in misura contenuta, la tutela reale (arretramento/rimozione) e quella risarcitoria non possono essere accordate in via automatica, ma presuppongono - secondo la regola dell'art. 840 c.c., come declinata in motivazione - la prova di un interesse concreto del proprietario a escludere l'altrui attività e di un pregiudizio apprezzabile, valutato in rapporto alle caratteristiche e alla normale destinazione del fondo (anche futura).

In applicazione di tale criterio, la sentenza ha ritenuto assorbente l'accertamento tecnico circa l'assenza di un danno concretamente apprezzabile e la non praticabilità, nello spazio in contestazione, di future edificazioni utili, escludendo così i presupposti per ordinare la rimozione del rivestimento.

Resta però distinto - e, nella pratica, spesso decisivo - il piano dell'occupazione temporanea necessaria al cantiere. Sul punto, la sentenza aderisce all'impostazione per cui l'art. 843 c.c. opera come limitazione legale della proprietà e, quando l'accesso/occupazione comporti la perdita (anche solo potenziale) del godimento del bene per un tempo apprezzabile, l'"indennità" può essere riconosciuta anche senza la dimostrazione di un danno ulteriore specificamente quantificato, fermo restando che l'ammontare deve essere determinato con criteri coerenti con la concreta sottrazione di utilità e non mediante automatismi mutuati dall'occupazione di suolo pubblico.

Sul versante operativo, ciò impone di documentare con precisione durata dell'occupazione, estensione dell'area e modalità di compressione del godimento, perché è su tali elementi che si innesta la liquidazione equitativa.

Il quadro giurisprudenziale, peraltro, non è monolitico. Accanto all'orientamento (oggi rafforzato) che valorizza il mancato godimento come presupposto sufficiente dell'indennità, si rinviene una linea più rigorosa che, pur riconoscendo i presupposti dell'accesso, richiede la prova del pregiudizio concreto ai fini della condanna economica. In tale prospettiva, assumono rilievo, in senso maggiormente restrittivo, Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2020, n. 20540 e alcune pronunce di merito che vi si sono conformate; mentre, in senso estensivo, Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2024, n. 32707 - nel solco del ragionamento che collega la tutela economica alla perdita della facoltà di uso - legittima una liquidazione equitativa calibrata sul tempo e sull'entità dell'occupazione.

Sul tema della prova dell'interesse concreto ad opporsi a sconfinamenti "in colonna d'aria" da cappotto, inoltre, si collocano nello stesso solco decisioni che ribadiscono la necessità di ancorare la contestazione a un effettivo e dimostrato pregiudizio, non essendo sufficiente una prospettazione meramente ipotetica di future utilizzazioni del fondo.

Per ulteriori approfondimenti e casi analoghi si segnalano: Cappotto e colonna d'aria, prova del pregiudizio e interesse ad escludere, Ponteggi e indennità per mancato uso dell'area privata anche senza prova del danno, Accesso al fondo e linea rigorosa sulla prova del pregiudizio economico, Ponteggi e orientamento restrittivo sull'onere di provare il danno, Deroghe alle distanze per cappotto entro limiti e condizioni tecniche, Spessore del cappotto e rischio sconfinamento, evoluzione dei rimedi.