Bonus facciate: esclusa la responsabilità dell'amministratore se la banca rifiuta l'acquisto del credito fiscale

L'amministratore di condominio, in qualità di mandatario con rappresentanza dei condomini, soggiace alla disciplina del mandato di cui agli artt. 1703 ss. c.c., ed è tenuto a eseguire l'incarico con la diligenza richiesta dall'art. 1176 c.c. e, in particolare, con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell'art. 1710 c.c. La responsabilità per inadempimento, ai sensi dell'art. 1218 c.c., si esclude ove il mandatario provi l'esatto adempimento o che l'inadempimento sia dovuto a causa a sé non imputabile; la valutazione della responsabilità è meno rigorosa quando il mandato sia gratuito (art. 1710, comma 2, c.c.).

Il Tribunale di Ancona (sentenza n. 1716 del 31 ottobre 2025) ha rigettato la domanda risarcitoria escludendo la responsabilità dell'amministratore nella gestione della pratica di cessione del credito fiscale derivante dal bonus facciate.

La decisione valorizza, tra l'altro, l'intervento ostativo della banca individuata come cessionaria, l'assenza di uno specifico incarico a ricercare altri istituti dopo il rigetto e l'adempimento degli obblighi informativi.

La vicenda

Un condominio aveva deliberato l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria mediante il cosiddetto "bonus facciate", prevedendo un compenso per l'amministratore pari all'1% dell'imponibile dei lavori. Successivamente, veniva deliberata la cessione del credito fiscale e autorizzato l'amministratore ad avvalersi di un consulente fiscale o legale per la gestione della pratica.

Secondo l'attore (curatela fallimentare proprietaria di due unità), una parte delle somme versate nel 2020 sarebbe stata impiegata solo nell'anno successivo e una quota sarebbe stata destinata a spese estranee alla detrazione.

Individuato l'istituto bancario e gestite le procedure telematiche previste dall'Agenzia delle Entrate, l'amministratore comunicava il rigetto della pratica da parte della banca.

L'attore ha lamentato che, dopo tale rigetto, l'amministratore non si sarebbe attivato per individuare altri istituti disponibili all'acquisto del credito.

Il condomino ha convenuto in giudizio l'amministratore, deducendo violazione degli obblighi assunti quale mandatario nella gestione della pratica e lamentando inerzia e negligenza nell'espletamento dell'incarico, con richiesta di accertamento dell'inadempimento e condanna al risarcimento dei danni.

La convenuta ha contestato ogni addebito, deducendo: (i) di aver ricevuto soltanto autorizzazione ad avvalersi di consulente fiscale o legale, e non un incarico di risultato; (ii) di aver trasmesso tempestivamente la proposta bancaria; (iii) di aver svolto le procedure necessarie, ivi inclusa la due diligence positiva; (iv) che il mancato perfezionamento della cessione era dipeso da causa non imputabile; (v) di aver suggerito anche soluzioni alternative (Poste Italiane); (vi) che, dopo il rigetto bancario, non era stato conferito alcun ulteriore incarico.

La decisione

"In diritto, è principio acquisito in giurisprudenza […] che l'amministratore condominiale è titolare di un ufficio di diritto privato che lo rende assimilabile alla figura del mandatario con rappresentanza dei condomini, sicché la sua attività soggiace alla disciplina del mandato […] ivi incluso […] l'obbligo di esecuzione del rapporto secondo la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi dell'art. 1710 c.c.; disposizione secondo cui, peraltro, la responsabilità del mandatario a titolo gratuito deve essere valutata con minor rigore (cfr. art. 1710, comma secondo, c.c.)."

"Dalla qualificazione giuridica del rapporto appena prospettata discende l'applicazione dei generali principi in tema di responsabilità da inadempimento contrattuale […] il creditore è tenuto a dimostrare il titolo negoziale e può limitarsi ad allegare in fatto l'altrui inadempimento, mentre il debitore, per escludere la propria responsabilità, è tenuto alla prova del proprio esatto adempimento ovvero dell'estinzione dell'obbligazione per causa a sé non imputabile."

"Quanto al caso di specie […] trattasi di mandato gratuito […]: invero, il compenso stabilito in favore dell'amministratore all'assemblea […] non può ritenersi comprensivo dell'attività relativa alle pratiche bancarie necessarie per le detrazioni fiscali."

"Ora, dalla scansione dei fatti sinora compiuta non emerge inadempimento imputabile alla convenuta, in quanto: a) il mancato acquisto del credito dipende da volontà (insindacabile da parte della convenuta) della banca individuata come cessionaria; b) la convenuta ha espressamente dichiarato all'attore che non avrebbe potuto 'far nulla' per far concludere la cessione con MPS e ha proposto un'ipotesi alternativa […]; c) non vi è prova […] che dopo l'iniziale conferimento del mandato a negoziare con MPS [l'attore] abbia conferito alla convenuta incarico d'individuare altro istituto creditizio o intermediario cui cedere il credito; d) la convenuta risulta aver tempestivamente comunicato all'attore gli sviluppi e gli esiti della pratica; e) […] il blocco legato al c.d. D.L. Antifrode ha sospeso anche la contrattualizzazione delle spese 2020; f) […] non vi è prova che l'attore si sia poi attivato per la cessione a terzi del credito, con rilievo ai sensi dell'art. 1227 c.c."

"In conclusione, la domanda attorea va respinta."

Il Tribunale precisa, inoltre, che il rapporto di mandato a trattare con la banca emerge dallo scambio di corrispondenza (ed è comunque desumibile per fatti concludenti), ferma la natura gratuita dell'incarico e il minor rigore valutativo ex art. 1710, comma 2, c.c.

I riferimenti giurisprudenziali

Il provvedimento richiama Cass., SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533, sull'onere probatorio nei rapporti obbligatori ("il creditore è tenuto a dimostrare il titolo negoziale potendosi limitare ad allegare in fatto l'altrui inadempimento mentre il debitore […] deve provare l'esatto adempimento o che questo sia stato impedito da causa a sé non imputabile"). Sono citati precedenti conformi di merito: Trib. Bari 6 marzo 2025 n. 11920; Trib. Napoli 27 gennaio 2025 n. 10441; App. Napoli 5 maggio 2023 n. 2011; Trib. Torino 10 febbraio 2022 n. 525.

Considerazioni conclusive

La decisione applica correttamente i principi, nel contesto specifico della gestione della cessione dei crediti fiscali: l'amministratore, quale mandatario, risponde per colpa in relazione agli obblighi assunti e alla diligenza ex art. 1176 c.c., ma la responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. è esclusa se l'inadempimento dipende da causa non imputabile (qui, il diniego dell'istituto cessionario e il blocco operativo connesso al D.L. Antifrode di novembre 2021), in assenza di uno specifico incarico a ricercare altri intermediari e a fronte dell'adempimento degli obblighi informativi.

Rileva, inoltre, il concorso del creditore ex art. 1227 c.c., poiché non è stata provata una successiva attivazione per cedere a terzi il credito nonostante le proroghe dei termini.

In questa cornice fattuale, e considerata l'insindacabilità delle determinazioni dell'istituto bancario nella fase di contrattualizzazione, non sono emersi profili di colpa dell'amministratore.