Per favorire l'autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, sono state introdotte agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l'acquisto della "prima casa".
Si ricorda che né la Legge n. 213/2023 (Legge di bilancio per il 2024), né il D.L. 215/2023 (cosiddetto "Milleproroghe") avevano previsto un'ulteriore estensione del periodo di applicabilità di tale agevolazione, terminata il 31 dicembre 2023.
La legge di conversione del decreto legge 215/2023 (legge 18/2024, cd. Milleproroghe), in vigore dal 29 febbraio 2024, ha ristabilito l'agevolazione in discorso.
Di conseguenza è stato necessario fornire chiarimenti per il periodo 1 gennaio 2024 - 29 febbraio 2024.
La Legge sopra dette ha stabilito che le agevolazioni si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l'atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.
La detta normativa non ha modificato né i requisiti soggettivi per accedere al beneficio (che è rivolto ai giovani che non abbiano ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto definitivo è rogitato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro annui), né il regime agevolativo da applicare (che consiste nell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di "prime case" di abitazione, escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse; per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari all'Iva corrisposta al venditore; esenzione dell'imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo).
Con la circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, l'Agenzia delle Entrate ha voluto fornire indicazioni operative relative a tale agevolazione per il periodo 1 gennaio 2024 - 29 febbraio 2024.
Problema ISEE
Per agevolare l'acquisto della prima casa ai giovani under 36 la circolare ricorda che il suddetto requisito (cioè la certificazione ISEE) deve sussistere al momento della stipula del contratto definitivo.
Tuttavia per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 (data di entrata in vigore della normativa sopra detta) il contribuente, che alla data di stipula del rogito, non fosse munito di certificazione ISEE in corso di validità, può dimostrare lo stesso il rispetto dei requisiti qualora, anche successivamente alla data di stipula, sia in possesso di una certificazione ISEE in corso di validità nell'anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare (in essere sempre alla data di stipula dell'atto).
Il credito d'imposta
La normativa riconosce agli acquirenti un credito d'imposta, d'importo pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute con l'agevolazione, per gli atti definitivi stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto stesso (29 febbraio 2024). Detto credito d'imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall'articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021. Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.
L'atto integrativo
Il credito d'imposta non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti, i quali, infatti, devono rendere al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo avente le medesime formalità giuridiche dell'atto di trasferimento, in cui manifestino la volontà di avvalersi dei benefici fiscali "prima casa under 36" e dichiarino di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. L'atto integrativo:
- deve contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell'attestazione Isee in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita Dsu (Dichiarazione Sostitutiva Unica).
- può essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024, purché entro il termine di utilizzo del credito d'imposta
- è esente dall'imposta di registro
Il verbale di aggiudicazione
Si specifica, inoltre, che il beneficio fiscale non trova applicazione nell'ipotesi in cui il contribuente acquisisca il diritto dell'immobile in virtù di un verbale di aggiudicazione redatto nel 2023, qualora il successivo decreto di trasferimento immobiliare sia emanato nel 2024; ciò tenuto conto del tenore letterale della norma, che fa riferimento al solo contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.
