In ambito condominiale, ove mai la maggioranza dei condòmini dovesse essere scontenta dell'operato dell'amministratore in carica, l'assemblea potrebbe deliberare la revoca dell'incarico o quanto meno potrebbe impedire il rinnovo del mandato, procedendo alla nomina di un nuovo rappresentante.
Nell'ipotesi, invece, prevista dall'art. 1129 co. 11 cod. civ., la possibilità di revocare l'incarico all'amministratore potrebbe essere esercitata anche da uno o più proprietari dell'edificio, ricorrendo in Tribunale. In questo caso, però, la risoluzione del rapporto, ottenuta per via giudiziale, dovrebbe essere giustificata da determinati presupposti.
È accaduto qualcosa di simile anche nella vicenda oggetto del recente provvedimento del Tribunale di Crotone del 07 dicembre 2024. In tal caso, si trattava di un complesso immobiliare, destinato al soggiorno estivo dei residenti, che, secondo l'opinione dei ricorrenti, era oggetto di un'amministrazione irregolare. Ciò avrebbe giustificato la revoca giudiziale dell'amministratore.
Ne è scaturito, pertanto, un procedimento durante il quale, all'ufficio calabrese, è spettato il compito di valutare la legittimità dell'iniziativa proposta.
Non ci resta, perciò, che approfondire la vicenda.
Azione di revoca giudiziale dell'amministratore: è ammissibile durante la prorogatio imperi?
Secondo la legge, indipendentemente dalla volontà della maggioranza dei condòmini, uno o più proprietari di un fabbricato possono ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore in carica ricorrendo al Tribunale del luogo in cui si trova l'edificio «la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato».
Secondo una certa giurisprudenza, si tratta di una facoltà che può essere esercitata anche nei riguardi di un amministratore che sta eseguendo il proprio mandato, nonostante la sua scadenza, cioè in regime di prorogatio imperii. Tuttavia, ciò sarebbe possibile sempreché l'amministratore stia agendo nel pieno dei propri poteri «Questo Tribunale, tuttavia, aderisce a quell'indirizzo interpretativo che ritiene che, con la riforma della normativa sul condominio, sicuramente non può ricorrersi alla revoca giudiziale dell'amministratore quando lo stesso eserciti il mandato in regime di prorogatio imperii allorché, consegnata tutta la documentazione in suo possesso, si limiti ad eseguire le sole attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi dei condomini; viceversa, nel caso - come quello di specie - se l'amministratore, pur decaduto dalla carica, prosegue nella sua attività e gestione ordinaria, redigendo il bilancio e continuando ad operare sul conto corrente condominiale, si è in presenza di un amministratore nel pieno esercizio dei suoi poteri per il quale valgono tutti gli obblighi di cui all'art. 1129 co. 12, n. 1 c.c. e pertanto può essere oggetto di revoca in via giudiziale (cfr. Corte App. Firenze, 21.4.2021)».
Pertanto, secondo questo orientamento, a cui aderisce anche il Tribunale di Crotone in esame, l'azione diretta alla revoca giudiziale dell'amministratore è inammissibile soltanto se il professionista, ormai decaduto da ogni potere, abbia già consegnato la documentazione e si stia limitando ad eseguire le attività più urgenti per l'interesse del fabbricato.
La revoca giudiziale è ammissibile, invece, allorquando la cosiddetta prorogatio imperi dell'amministratore sia caratterizzata da pieni poteri, come quello della redazione del bilancio e/o dell'accesso e gestione del conto corrente condominiale.
Convocazione assemblea villaggio estivo in autunno: è legittima?
Secondo il Tribunale di Crotone, solo in presenza delle gravi irregolarità previste dal codice civile è possibile ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore in carica, «Solo dunque la ricorrenza di alcuna delle tassative ipotesi di particolare gravità, contemplate dall'art. 1129 c.c. legittima l'iniziativa cautelare giudiziale del singolo membro volta alla rimozione dell'amministratore condominiale».
Non è, pertanto, sufficiente il mero sospetto di gravi irregolarità, a meno che non vi siano degli elementi precisi e concordanti che inducano a ritenere possibile un danno inevitabile a carico del fabbricato «Il fondato sospetto di gravi irregolarità può giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore solo quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio».
Nella vicenda in commento, invece, il Tribunale non ha riconosciuto alcuna grave irregolarità a carico dell'amministratore convenuto, non essendo tale, ad esempio, la convocazione dell'assemblea durante il periodo autunnale, invece che nel periodo estivo, così come prescriveva il regolamento.
In questo caso, infatti, la convocazione doveva, necessariamente, avvenire successivamente per consentire la redazione del bilancio con la corretta contabilizzazione dei consumi idrici. Essa era, perciò, giustificata e per quanto in contrasto col regolamento, la convocazione tardiva non poteva essere qualificata come un grave irregolarità.
