La convocazione per la partecipazione alla assemblea di condominio, come noto, deve essere formalizzata mediante l'invio a tutti gli aventi diritto dell'avviso contenente l'elenco e la descrizione degli argomenti da trattare oltre, ovviamente, alla indicazione del luogo, giorno ed orario in cui la riunione sarà tenuta.
È di tutta evidenza come tali indicazioni siano propedeutiche ad informare preventivamente i condomini sulle decisioni da assumere e porre le premesse per ogni e più consapevole loro partecipazione in merito ai temi da discutere.
A tal riguardo, a titolo meramente esemplificativo, appare opportuno rappresentare che qualora tra le questioni da affrontare vi sia l'approvazione del bilancio consuntivo, nei giorni precedenti l'assemblea, i condomini potranno visionare ed acquisire, su richiesta, eventuale documentazione presso lo studio dell'amministratore, così come, nel caso in cui l'assemblea sia chiamata a confrontarsi sulla realizzazione di opere, ciascuno potrà richiedere preventivi di spesa da presentare in tale sede.
La vertenza sottoposta all'attenzione del Tribunale di Foggia (sentenza n. 1596 del 21 settembre 2025) ha ad oggetto la impugnazione della delibera, per una presunta e pretesa omissione di tale argomento nell'ordine del giorno, con la quale il condominio ha ratificato due precedenti deliberazioni assunte in occasione di altra assemblea, a loro volta impugnate da parte della medesima condomina attrice per difetto del quorum deliberativo.
Per una compiuta disamina dei requisiti che devono sussistere per ritenere esaustiva la formulazione dei punti di trattazione individuati nell'ordine del giorno è confacente ripercorrere la normativa vigente in materia ed evocare i principi emersi in Giurisprudenza.
La vicenda
A sostegno della impugnazione promossa, la condomina ha avanzato contestazione sulla validità della delibera, non essendo stata indicata espressamente la questione oggetto della stessa nell'ordine del giorno, deducendo la violazione dell'art. 66 Disp. Att. Cod. Civ.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda avversaria all'uopo precisando che la delibera impugnata era tesa alla ratifica di altre precedenti, per cui pendeva contenzioso con la medesima condomina attrice, al fine di ovviare alle obiezioni sollevate sulla legittimità delle stesse, nonché, in particolare, quale esplicazione della strategia difensiva da tenere per superare i motivi di impugnazioni mossi.
Al contempo, il condominio ha censurato l'assenza di interesse ad agire della condomina in quanto tale delibera non ha alcuna rilevanza nei suoi confronti, né riflessi economici essendo afferente ad una lite contro la medesima.
Il Giudice ha ritenuto sufficientemente istruita la causa con i documenti prodotti dalle parti e, a seguito del deposito delle memorie e della precisazione delle conclusioni, ha rigettato l'impugnazione per i motivi in appresso esposti.
Avviso di convocazione e indicazione dell'ordine del giorno
Prima di entrare nel merito della controversia inerente la sentenza in commento, è utile rammentare i presupposti cristallizzati all'art. 66 Disp. Att. Cod. Civ. per poter riconoscere ed affermare la validità della delibera assunta dall'assemblea con espresso riferimento alla trattazione degli argomenti enucleati nell'ordine del giorno.
In proposito, è appropriato ricordare che la richiamata norma, al III comma, prescrive espressamente che «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione».
Tanto premesso, con la opposizione, la condomina ha sollevato obiezione sulla avvenuta violazione del disposto citato assumendo che il condominio ha adottato la delibera impugnata senza che la questione oggetto della stessa fosse prevista tra quelle contenute nell'ordine del giorno.
Per una agevole comprensione è conveniente menzionare il testo del punto riportato nell'ordine del giorno de quo «Adesione al procedimento di mediazione del 08/10/22, presentata dall'avv. X in nome per conto della condomina sig.ra Tizia, per impugnativa delibere assembleari del 23/09/22, numero 2 e 3 dell'o.d.g.» e, al punto 2, «della nomina dell'avvocato che dovrà rappresentare il condominio […] in sede di mediazione».
Ebbene, la discussione di tale argomento attiene alla difesa del condominio in altra azione avanzata dalla condomina contro lo stesso e si è resa necessaria per ratificare le decisioni intervenute all'assemblea del 23/09/22 e la nomina del legale già costituitosi in giudizio.
E' lapalissiano, quindi, che la querelle attiene alla interpretazione del disposto dell'art. 66, comma III, Disp. Att. Cod. Civ. in ordine alla formulazione dei punti dell'ordine del giorno.
Sul tema, la Giurisprudenza ha manifestato orientamento unanime nell'asserire che la indicazione degli argomenti da discutere deve essere riportata con termini atti a far conoscere e rendere consapevoli i condomini sulle determinazioni che possono essere assunte in relazione agli stessi.
A conferma, i Giudici Legittimità hanno affermato il principio secondo cui <Ai fini della validità della delibera adottata da un'assemblea condominiale, è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili> (Cass. Civ., 14/01/2016, n. 539).
Sotto tale profilo, è appropriato rilevare che, in aderenza all'art. 1105, comma III, Cod. Civ., dettato in materia di comunione, una delibera è da intendersi valida qualora gli aventi diritto siano stati resi edotti della questione sulla quale è chiesta la manifestazione della loro volontà o determinazione.
Ugualmente, la Giurisprudenza di merito ha sottolineato che «In materia di assemblea di condominio essa non possa validamente deliberare su temi e questioni che non siano inseriti nell'ordine del giorno; tuttavia l'indicazione dell'ordine del giorno nelle convocazione pur dovendo essere specifico, non deve essere una descrizione analitica e minuziosa di tutte le possibili questioni connesse all'argomento indicato, che possono profilarsi a seguito della concreta discussione tra i partecipanti alla riunione» (Corte d'Appello Napoli, 2 luglio 2024, n. 3018).
Fermo quanto sopra esposto ed osservato, se la indicazione dei punti dell'ordine del giorno è da ritenersi una informativa indefettibile per poter comprendere le tematiche che saranno affrontate, nondimeno non può essere ragionevolmente prefigurato l'evoluzione del dibattito in sede di assemblea e l'esito dello stesso.
A conferma, in aderenza ad indirizzo consolidato, la Suprema Corte ha ribadito che <In tema di condominio negli edifici, la validità della delibera assembleare non richiede che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno> (Cassazione civile sez. II, 29/01/2021, n.2127).
Invero, nella vicenda che ci occupa, trattandosi di delibera che concerne la ratifica di altre precedentemente assunte, non può ravvisarsi alcuna violazione di Legge in quanto nell'ordine del giorno vi è un preciso richiamo alle stesse.
Alla luce della normativa e dei principi evocati, è conforme al diritto ed ampiamente motivata la sentenza in commento che rigettato l'impugnazione e, stante la soccombenza, condannata la condomina alla refusione delle spese e competenze di lite.
