Il contratto di locazione resta un rapporto sinallagmatico: la presenza di vizi dell'immobile o di lavori non ultimati non attribuisce, di per sé, al conduttore il potere di rideterminare unilateralmente il canone. Se vengono in rilievo i vizi della cosa locata, l'art. 1578 c.c. consente di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo; se, invece, si invoca l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., la sospensione totale o parziale del pagamento richiede una verifica concreta di buona fede e di proporzione tra i rispettivi inadempimenti.
Su questa linea si colloca il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 1722 del 26 marzo 2026, che ha ritenuto illegittima la rilevante autoriduzione operata dalla conduttrice di un immobile abitativo, pur riconoscendole il rimborso di alcune spese sostenute per lavori urgenti e per il temporaneo soggiorno fuori casa nei primi giorni del rapporto.
La vicenda
La locatrice intimava sfratto per morosità alla conduttrice di una villa ad uso residenziale, deducendo il mancato integrale pagamento dei canoni da agosto a novembre 2024. In particolare, per tre mensilità la conduttrice aveva versato importi sensibilmente inferiori al pattuito, operando una vera e propria autoriduzione, e non aveva poi corrisposto il canone di novembre; veniva inoltre chiesto il rimborso di una bolletta elettrica pagata dalla proprietaria.
La conduttrice si opponeva, sostenendo che la locatrice non avesse eseguito integralmente le opere concordate prima dell'ingresso nell'immobile e che il bene presentasse ulteriori carenze e vizi. Chiedeva quindi di accertare la legittimità dell'eccezione di inadempimento, di rideterminare il canone in misura inferiore, di ottenere la restituzione delle somme ritenute eccedenti e, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice all'eliminazione dei vizi e al risarcimento dei danni. All'udienza di convalida, la conduttrice dichiarava di avere pagato i canoni con riserva di ripetizione.
La decisione
Il Tribunale muove da un dato istruttorio ritenuto decisivo: la conduttrice aveva visitato l'immobile prima della stipula e il contratto conteneva l'espressa dichiarazione di averlo trovato adatto all'uso convenuto. La prova testimoniale ha confermato che la visita aveva riguardato l'intera proprietà. Da qui la conclusione secondo cui molte delle carenze successivamente denunciate erano già facilmente riconoscibili al momento della consegna e, quindi, non potevano fondare né una pretesa autoriduzione del canone né una rideterminazione giudiziale ancorata a vizi accettati nello stato in cui si trovavano.
Quanto ai lavori concordati tra le parti prima dell'inizio del rapporto, il giudice ha ritenuto provato che fossero stati in larga misura eseguiti, sia pure con un modesto slittamento temporale e con alcune omissioni marginali. Proprio per questo ha riconosciuto alla conduttrice il rimborso di euro 814,97 per le spese di bed&breakfast sostenute nei primi giorni della locazione, ma ha escluso che tale ritardo potesse giustificare l'autoriduzione dei canoni di più mensilità.
Anche le ulteriori problematiche relative agli impianti, alla caldaia, agli aspiratori e alla rete fognaria sono state valutate alla luce della documentazione tecnica e degli interventi eseguiti dalla locatrice nel corso del rapporto. La sentenza esclude che tali criticità avessero inciso in misura tale da compromettere il concreto godimento dell'immobile. Sono state però riconosciute alla conduttrice, come rimborso per lavori necessari e urgenti, ulteriori spese per euro 889,00, riferite al cancello, agli aspiratori e agli odori provenienti dall'impianto fognario.
Il passaggio centrale della motivazione è netto. Dopo avere richiamato la giurisprudenza di legittimità, il Tribunale afferma che "la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore" e che l'art. 1578 c.c. "non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo". La regola viene applicata al caso concreto valorizzando due elementi: da un lato, la riconoscibilità di numerose carenze già al momento della consegna; dall'altro, la prosecuzione del godimento dell'immobile, senza prova di una riduzione apprezzabile e proporzionata tale da giustificare l'autoriduzione praticata.
La sentenza non ignora il più recente orientamento che, in applicazione dell'art. 1460 c.c., ammette la sospensione del pagamento anche in presenza di inesatto adempimento del locatore, purché la reazione del conduttore sia proporzionata e conforme a buona fede. Ma osserva che, anche volendo seguire tale impostazione, nel caso deciso mancava proprio il presupposto della oggettiva proporzione: la conduttrice aveva continuato ad abitare l'immobile per oltre un anno e non aveva dimostrato un'effettiva incidenza delle carenze sul godimento del bene tale da giustificare la sospensione parziale del canone.
Sotto il profilo processuale, il pagamento tardivo dei canoni non ha impedito di accertare l'inadempimento, perché effettuato con riserva di ripetizione e quindi senza gli effetti della speciale sanatoria di cui all'art. 55 della legge n. 392 del 1978. Ne è seguita la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, con ordine di rilascio dell'immobile. È stato inoltre accertato il credito della locatrice di euro 329,21 per la bolletta elettrica, mentre è stata dichiarata inammissibile la successiva domanda di pagamento di ulteriori canoni formulata solo nelle note conclusive.
La pronuncia, tuttavia, non si chiude con una totale soccombenza della conduttrice. In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, il Tribunale ha accertato in suo favore un credito complessivo di euro 1.703,97. Effettuata la compensazione con il credito della locatrice per l'energia elettrica, la proprietaria è stata condannata a pagare alla conduttrice la somma residua di euro 1.374,76, senza interessi per mancanza di specifica domanda.
I riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., sez. III, 26 giugno 2012, n. 10639: nel rapporto locativo la sospensione totale o parziale del canone è legittima, secondo l'impostazione più rigorosa, solo quando venga completamente a mancare la controprestazione del locatore; l'autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo.
- Cass. civ., 28 febbraio 2018, n. 4913: l'art. 1578 c.c. non attribuisce al conduttore il potere di autoridurre il canone; gli consente soltanto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, rimessa alla valutazione del giudice.
- Cass. civ., 18 aprile 2016, n. 7636: ribadisce che, anche in presenza di vizi della cosa locata, l'autoriduzione unilaterale altera il sinallagma contrattuale; la decisione richiama, nello stesso solco, Cass. civ., 16 luglio 2002, n. 10271, Cass. civ., 13 ottobre 1997, n. 9955 e Cass. civ., 17 dicembre 2014, n. 26540.
- Cass. civ., sez. III, ord. 22 giugno 2020, n. 12103: l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. può operare anche nella fase esecutiva del rapporto locativo, senza necessità di previa domanda giudiziale ex art. 1578 c.c., ma la sospensione del canone deve rispettare buona fede e proporzione.
- Cass. civ., 25 giugno 2019, n. 16918 e Cass. civ., ord. 22 settembre 2017, n. 22039: la sospensione, totale o parziale, del pagamento è ammissibile solo se giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, valutata alla luce dell'equilibrio sinallagmatico concreto.
- Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855: se il conduttore continua a godere dell'immobile, pur non pienamente, non è giustificato il rifiuto di corrispondere l'intero canone; può venire in considerazione solo una riduzione proporzionata all'effettiva diminuzione del godimento.
- Cass. civ., n. 17020/2022: la prosecuzione del godimento dell'immobile, pur in presenza di vizi, esclude la legittimità della sospensione del canone quando difetti la proporzione tra l'inadempimento del locatore e la reazione del conduttore.
Considerazioni conclusive
Il punto fermo è questo: il conduttore non può convertire la denuncia di vizi o ritardi manutentivi in un'autonoma rideterminazione del canone. La linea maggioritaria, espressa da Cass. n. 10639/2012, Cass. n. 4913/2018 e Cass. n. 7636/2016, resta nel senso che l'art. 1578 c.c. attribuisce un rimedio giudiziale — risoluzione o riduzione del corrispettivo — e non un potere unilaterale di autoriduzione. La lettura più elastica dell'art. 1460 c.c., accolta da Cass. n. 12103/2020 e richiamata dal Tribunale, non rovescia questa regola: consente la sospensione del pagamento solo quando l'inesatto adempimento del locatore incida realmente sul godimento del bene e la reazione del conduttore risulti oggettivamente proporzionata, come già puntualizzato da Cass. n. 16918/2019 e Cass. n. 22039/2017.
Su questo stesso crinale si collocano le letture limitative di Cass. n. 2855/2005 e Cass. n. 17020/2022, che riducono drasticamente lo spazio della sospensione quando il conduttore continui a godere dell'immobile: in tale situazione il rifiuto integrale del canone non è giustificato e, al più, può venire in considerazione solo una reazione realmente commisurata al mancato godimento. Nel caso deciso hanno pesato proprio questi elementi: la riconoscibilità di molte carenze già alla consegna, la prosecuzione dell'utilizzo dell'immobile per oltre un anno e l'assenza di prova di una compressione apprezzabile del godimento. Perciò la risoluzione per inadempimento della conduttrice resta compatibile con il rimborso delle spese urgenti e dei costi immediatamente provocati dal ritardo della locatrice nell'eseguire alcuni interventi. Per un approfondimento, v. autoriduzione del canone e rimedi ex art. 1578 c.c.; in tal senso v. sospensione del canone e limiti dell'eccezione di inadempimento; può vedersi anche ridotta godibilità dell'immobile e riduzione del canone, vizi conosciuti o riconoscibili e riduzione del corrispettivo e, sul piano probatorio, vizi dell'immobile locato, prove e rimedi.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
