Assemblee ristrette e condominio parziale quando l'inibitoria contro l'amministratore è inammissibile

Con sentenza n. 213 del 7 gennaio 2026, il Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile la domanda volta a ottenere una futura "inibizione" all'amministratore dal convocare ulteriori assemblee ristrette, quando la discussione riguardi beni oggettivamente destinati al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto del complesso.

Secondo il giudice, un divieto preventivo, formulato in via astratta e generale, non è configurabile: l'eventuale illegittimità della composizione dell'adunanza può essere scrutinata solo a posteriori, in relazione alle specifiche delibere adottate e alla concreta riconducibilità dei beni al condominio parziale.

La vicenda

Una società proprietaria di unità immobiliari all'interno di un complesso condominiale articolato in più fabbricati ha agito contro il condominio deducendo l'illegittimità della mancata convocazione, per le assemblee del 12 luglio 2022 e del 21 settembre 2022, dei proprietari di alcune porzioni del complesso.

In particolare, la società ha chiesto l'invalidità della deliberazione del 12.7.2022 (con cui, in assemblea ristretta ai soli proprietari di determinate unità, erano stati approvati lavori sui viali e ripartita la relativa spesa), nonché l'invalidità delle determinazioni assunte il 21.9.2022, oltre alla futura "inibizione" all'amministratore dal convocare ulteriori assemblee ristrette su parti comuni dell'unico condominio. È stata inoltre proposta una domanda di accertamento, basata su una clausola del regolamento, circa il criterio di riparto delle spese di manutenzione dei viali (90%/10%).

Il condominio, costituendosi, ha sollevato varie eccezioni preliminari (tra cui improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria con riferimento ad alcune domande, difetto di contraddittorio in relazione alla domanda interpretativa sul regolamento e inammissibilità delle impugnative per carenza d'interesse o genericità).

La decisione

Il Tribunale ha dichiarato inammissibili tutte le domande.

Impugnativa della delibera del 12.7.2022. È stata rilevata l'originaria carenza d'interesse alla caducazione di una deliberazione non più esistente, poiché già revocata dall'assemblea con successiva decisione assunta prima dell'introduzione del giudizio. In motivazione, il giudice ha richiamato l'applicabilità anche alle delibere condominiali della regola dettata per le società dall'art. 2377, comma 8, c.c..

Impugnativa delle determinazioni del 21.9.2022. La decisione evidenzia che la delibera assunta su un punto dell'ordine del giorno era consequenziale alla revoca (con restituzione delle quote versate per il fondo), mentre non risultava l'adozione di ulteriori delibere sugli altri punti indicati, tali da integrare materia effettivamente impugnabile.

Domanda "inibitoria" contro l'amministratore. È stata ritenuta inammissibile per totale astrattezza e genericità. Il Tribunale ha escluso che la perdurante unicità del condominio "generale", nonostante una prevista (ma non attuata) divisione regolamentare, comporti un aprioristico ed assoluto divieto di convocare assemblee ristrette tra i soli condòmini interessati alla gestione di beni destinati a servire solo una parte del complesso.

La motivazione è esplicita nel negare la possibilità di una misura preventiva sganciata dal caso concreto, chiarendo che il controllo giudiziale sulle delibere potrà avvenire, se del caso, necessariamente a posteriori, verificando di volta in volta la riconducibilità o meno del bene al condominio parziale.

"Non assume rilevanza - in proposito - la mancata divisione (prevista dal regolamento) dell'unico condominio in due soggetti distinti. La perdurante unicità del condominio "generale" non comporta infatti un aprioristico ed assoluto divieto per l'amministratore di convocare eventuali riunioni assembleari ristrette fra i soli condòmini interessati alla gestione di beni che siano oggettivamente destinati a servire solo una parte dell'unico o dei diversi fabbricati che compongono il condominio generale (...).

Non appare dunque ipotizzabile un'astratta e generale "inibizione" per l'amministratore di convocare future assemblee ristrette fra i soli condòmini interessati alla gestione di eventuali beni in condominio parziale ed ogni possibile sindacato giudiziale riguardo alle relative delibere - se del caso - dovrà avvenire necessariamente a posteriori con specifico riguardo ai singoli beni in questione (verificandone - appunto - la riconducibilità o meno al condominio parziale)."

Domanda di accertamento sul criterio di riparto previsto dal regolamento. Anche tale domanda è stata dichiarata inammissibile perché rimetteva al giudicante un'astratta interpretazione del regolamento, svincolata dall'impugnativa di una delibera ormai revocata e, quindi, non sorretta da un interesse concreto ed attuale (non risultando che, al momento della decisione, fossero stati nuovamente approvati i lavori di rifacimento della pavimentazione dei viali).

Il Tribunale ha inoltre osservato solo incidentalmente che gli esiti della CTU suggerivano una lettura del regolamento riferita a determinati viali e non anche alle strade adiacenti ad altre porzioni del complesso.

I riferimenti normativi e giurisprudenziali richiamati

In punto di condominio parziale, la decisione richiama Cass. 16 gennaio 2020, n. 791, ribadendo che la fattispecie (fondata sull'art. 1123, comma 3, c.c.) è configurabile ex lege quando un bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio, con conseguente modifica del perimetro dei partecipanti aventi diritto di intervento e voto.

L'archivio Condominioweb conferma che tale impostazione trova riscontro in plurime applicazioni di merito e di legittimità: ad esempio, si segnala un precedente che valorizza le ricadute del condominio parziale anche sul diritto di voto, oltre che sul riparto spese, Trib. Roma, sez. V, 15 aprile 2020, n. 6145, richiamato in La ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale . In tema di rapporti tra assemblea "plenaria" e assemblea "parziale", è stato inoltre affermato che l'assemblea con partecipazione di tutti i condòmini non può interferire negli affari del condominio parziale (App. Genova, 7 giugno 2021, n. 639, richiamata in Tra l'assemblea plenaria e quella parziale non esiste un rapporto) .

Quanto alla qualificazione del vizio (nullità/annullabilità) in ipotesi di deliberazioni assunte da un'assemblea non correttamente composta rispetto al perimetro del condominio parziale, l'archivio restituisce orientamenti non sempre univoci: da un lato, si rinvengono decisioni che qualificano come nulla la delibera dell'assemblea generale quando decide su materia propria del condominio parziale (ad es. Trib. Roma, 19 maggio 2017, n. 10159; Trib. Messina, 1° febbraio 2021, n. 186, riportate in contenuti di rassegna sul condominio parziale) ; dall'altro, è presente anche una lettura più "restrittiva", secondo cui l'irregolare composizione dell'assemblea rileva come vizio formale e conduce, in via generale, all'annullabilità (richiamo presente in approfondimenti sul condominio parziale e validità delle delibere) . Ne deriva, sul piano operativo, l'esigenza di calibrare l'inquadramento del vizio sul contenuto concreto della delibera e sul tipo di lesione che ne deriva, evitando automatismi.

Considerazioni conclusive

Il passaggio centrale è nella netta esclusione di un rimedio preventivo e "in blocco" contro future convocazioni: la tutela è ricondotta alle forme tipiche del sindacato a posteriori sulle singole deliberazioni, una volta verificato se il bene oggetto di gestione rientri davvero (oppure no) nel perimetro del condominio parziale.

In questa prospettiva, l'amministratore non è destinatario di un divieto generalizzato di convocazione, perché la legittimità dell'assemblea "ristretta" dipende dalla natura oggettiva del bene e dal collegamento funzionale con le unità che ne traggono utilità.

La pronuncia è coerente anche con un profilo processuale spesso decisivo: l'interesse ad agire deve essere concreto e attuale e non può tradursi nella richiesta di una soluzione "in via di massima" per evenienze future. In termini analoghi, l'archivio segnala applicazioni recenti del principio dell'interesse concreto ed attuale in ambito assembleare, evidenziando che la domanda giudiziale non può avere finalità meramente esplorative o sganciate da un'utilità immediata (cfr. Trib. Treviso, 23 maggio 2024, n. 1045, richiamata in Manca l'interesse ad agire per annullamento delibera se l'opera non è autorizzata) .

In pratica, quando si prospetta la gestione di beni "a servizio parziale", è opportuno che l'ordine del giorno e la documentazione di convocazione siano impostati in modo da rendere verificabile ex post la correttezza del perimetro dei partecipanti (bene interessato, criterio tecnico-funzionale di asservimento, eventuali titoli/regolamento e tabelle).

Resta poi fermo che, se l'assemblea adotta una deliberazione su beni non effettivamente "parziali" o esclude illegittimamente aventi diritto, la reazione tipica passa dall'impugnazione della specifica delibera nei termini e con i presupposti previsti dall'ordinamento, non da un'inibitoria generalizzata contro future convocazioni.