Nella litigiosità, che spesso caratterizza la materia condominiale, s'inserisce anche il caso appeno risoltosi con la recente sentenza della Corte di Appello di Ancona n. 536 del 6 aprile 2025.
Infatti, la questione in discussione ha riguardato non una, ma ben due assemblee succedutesi nel giro di un anno. Due deliberati che, a detta della parte autrice dell'iniziativa, erano entrambi invalidi: il primo, poiché nullo per difetto di attribuzione dell'assemblea, mentre il secondo perché inevitabile derivazione del primo.
Più precisamente, l'oggetto della diatriba era un portico relativamente al quale l'assemblea dell'edificio aveva deciso di sostituire il portone con una decisione presa nell'aprile del 2021. Ebbene, nel successivo marzo del 2022, lo stesso ente aveva deliberato la spesa e la relativa ripartizione del costo della detta sostituzione.
A quanto pare, però, il portone in questione insisteva su un portico che non apparteneva al condominio bensì ad un privato. Insomma, a detta di questi, egli era l'unico a poter prendere, eventualmente, questa decisione. Non poteva, perciò, assumerla l'ente che, per questa ragione, aveva esorbitato dalle proprie competenze, inficiando di nullità sia la prima che la seconda assemblea.
È stato, dunque, questo il thema decidendum della lite in commento. Vediamo come lo ha affrontato e governato la Corte di Appello di Ancona.
Assemblea per l'impossibilità giuridica dell'oggetto: cosa significa?
La differenza sostanziale tra una delibera condominiale annullabile ed una nulla consiste non solo nella gravità del vizio che inficia di validità il deliberato, ma anche nel termine che l'interessato deve rispettare per impugnare l'assemblea.
Se, infatti, per contestare una riunione in cui non sono stato invitato ed alla quale non ho partecipato devo agire nel termine di 30 giorni dalla conoscenza dell'assemblea, per l'ipotesi più grave di nullità non c'è alcuna decadenza.
L'azione di accertamento della nullità di un'assemblea, così come ci ricorda la Corte di Appello di Ancona, può essere proposta in qualsiasi momento "Occorre premettere che l'art. 1137 c.c. prevede che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può adire il giudice nel termine ivi stabilito di trenta giorni, operante per le ipotesi di annullabilità della delibera.
Quando, invece, si tratti di delibera che si assume essere nulla (qualificazione da operarsi alla stregua dei principi da ultimo enunciati nella sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n. 9839 del 2021), tale nullità può essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante azione di mero accertamento, sottratta a qualsiasi termine di decadenza ed esperibile da chiunque vi abbia interesse per far dichiarare, nei suoi confronti, l'inefficacia della deliberazione".
Nel caso in commento, la nullità dell'assemblea in contestazione, sfuggita al giudice di primo grado, è stata rilevata sulla base del difetto di attribuzione in cui era incorso il consesso del condominio. L'ente aveva, infatti, preso una decisione riguardante un bene di proprietà esclusiva di un singolo.
Tale decisione non era possibile "sono nulle e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un "difetto assoluto di attribuzioni", con la conseguenza che è nulla la delibera dell'assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva".
Si era trattata, più precisamente, di un'assemblea nulla per l'impossibilità giuridica dell'oggetto "Ove, dunque, come nel caso in esame, l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzione".
Assemblea condominiale: può essere invalida per nullità derivata?
Nel caso in commento, in una prima riunione, in un edificio era stato deciso di sostituire un portone appartenente ad un privato. Questo deliberato era stato, però, nullo perché era stato espresso in manifesto difetto di potere.
Ebbene, la successiva assemblea. in cui era stata approvata e ripartita la spesa, era valida? La Corte di Appello di Ancona ha risposto negativamente.
Si era trattata, infatti, di un'invalidità derivata dalla precedente decisione, inevitabile presupposto della seconda, in ragione della quale anche la successiva assemblea era stata nulla "ipotesi di c.d. nullità derivata - ovvero di invalidità caducante -, fattispecie ritenuta dalla giurisprudenza applicabile alla materia delle delibere assembleari anche condominiali (cfr. Cass. Civ. n. 10196/2013) che ricorre quando il vizio presente nell'atto precedente si propaga a quello diverso e successivo collegato al primo anche dal punto di vista pratico ed economico, dovendosi, dunque, ritenere che detta delibera che, nel punto 1, si limita a dare attuazione ad una precedente delibera già dichiarata nulla è radicalmente nulla proprio in ragione della situazione di invalidità già esistente".
Per cui la domanda diretta all'accertamento della nullità dei due deliberati è stata accolta.
