Affinché la delibera di un'assemblea sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi gli argomenti da trattare attraverso un ordine del giorno, permettendo ai condomini di comprendere i termini essenziali di quanto sono chiamati a decidere.
Per la validità della delibera assembleare non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno. Non è possibile però in assemblea decidere in merito a questioni per nulla indicate nell'avviso di convocazione.
Così se l'assemblea si è riunita per parlare di Superbonus 110% i condomini non possono prendere decisioni relative al Sismabonus, beneficio fiscale che opera su un piano completamente diverso.
A tale proposito si segnala l'interessante sentenza del Tribunale di Lamezia Terme n. 446/2023.
Fatto e decisione
In un caseggiato veniva convocata una riunione che prevedeva all'ordine del giorno i seguenti punti: 1) discussione proposta finanziaria c.d. Superbonus 110%; 2) scelta del preventivo di assicurazione condominio ed autorizzazione all'amministratore di stipulare un contratto con la compagnia assicuratrice; 3) approvazione tabelle millesimali.
Un condomino, tramite il proprio difensore, chiedeva la riconvocazione dell'assemblea su tutti i punti dell'ordine del giorno e contestava le tabelle millesimali. La richiesta però veniva ignorata dall'amministratore.
Successivamente si rivolgeva al Tribunale sostenendo, in primo luogo, che non erano stati rispettati i cinque giorni liberi in violazione dell'art. 66 disp. att. terzo comma c.p.c. e che non aveva avuto il tempo di consultarsi privatamente con un tecnico specializzato nelle ristrutturazioni per valutare l'opportunità di usufruire del Superbonus 110%. In ogni caso contestava la modifica del punto 1) di cui all'ordine del giorno che da Superbonus 110% era stato modificato in Sismabonus.
In merito poi al versamento in acconto della somma di € 1.200,00 da corrispondere ad un General Contractor, deduceva che la somma doveva essere divisa nel rispetto delle tabelle millesimali (non approvate) e non secondo altri canoni non previsti dalla legge.
Alla luce di quanto sopra chiedeva che fosse pronunciata l'invalidità delle delibere assembleari per violazione dei termini ex art. 66 disp. att. c.c. e per l'illecita modifica del primo punto previsto dall'ordine del giorno.
Il condominio eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ed evidenziava il rispetto dei termini per la convocazione.
Sulle contestazioni circa la modifica dell'ordine del giorno sosteneva che nel termine Superbonus 110% erano da ricomprendersi anche gli interventi antisismici, con la conseguenza che la verifica preliminare della conformità urbanistica del fabbricato era "condizione sine qua non" per accedere alle detrazioni previste dal legislatore.
Per il condominio, quindi, non era stata assunta alcuna decisione in merito al detto bonus edilizio e l'attività posta in essere dall'assemblea aveva come finalità la verifica della conformità urbanistica prima di decidere se approvare il beneficio statale.
Da tale esposizione dei fatti lo stesso convenuto deduceva che non potevano essere impugnate le delibere assunte da considerare preparatorie, programmatiche o interlocutorie, non avendo queste, natura decisoria ma meramente preparatoria. Il Tribunale ha ritenuto illegittima la modifica del punto 1) dell'ordine del giorno.
Come ha osservato lo stesso giudice calabrese, dal verbale assembleare è emerso che il punto 1) dell'ordine del giorno è stato modificato con altra voce " Sismabonus" e che i condomini presenti hanno approvato tale ultimo bonus decidendo di effettuare verifiche strutturali invasive per valutare la conformità urbanistica dell'immobile.
Di conseguenza, secondo il Tribunale è stato discusso un punto diverso da quello previsto nell'ordine del giorno, assumendo una decisione che non poteva essere deliberata nell'adunanza ma semmai rinviata ad altra assemblea al fine di consentire ai condomini assenti di venirne a conoscenza.
In ogni caso il giudicante ha escluso la natura preparatoria e interlocutoria della delibera in questione in quanto il Sismabonus è stato voluto dai condomini con i relativi costi. La delibera relativa al punto 1) è stata annullata.
Considerazioni conclusive
Merita di essere ricordato che, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ma anche che i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto delle medesime (art. 66 disp. att. c.c.).
In particolare è necessario che l'ordine del giorno elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Cass. civ., sez. II, 19/10/2010, n. 21449).
I temi da trattare vanno quindi indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi, bastando che il soggetto interessato sia messo in condizione di desumere, dall'avviso ricevuto, quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare.
Del resto, un'indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, evita che gli assenti si trovino, per così dire, spiazzati di fronte a deliberazioni prese su argomenti che, proprio perché non indicati all'ordine del giorno, non dovrebbero essere discussi né votati.
In caso contrario la delibera è annullabile e deve essere impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137, comma 2, c.c.
Tuttavia non è possibile negare all'assemblea una certa autonomia, senza alcun margine di possibilità di discussione, avente lo scopo di precisare, chiarire e persino limitare la portata della questione in ordine alla quale deve adottarsi la deliberazione.
