Quando una clausola del regolamento incide sui diritti dei singoli condomini, l'assemblea non può modificarla con un semplice voto di maggioranza. È il caso della clausola compromissoria inserita nei regolamenti di natura contrattuale: un patto che vincola tutti i partecipanti e che può essere cambiato solo con il consenso unanime. Su questo punto è intervenuto il Tribunale di Milano, con la sentenza 11 giugno 2026, n. 4933, offrendo un chiarimento importante per amministratori e condomini.
La vicenda
La vicenda prendeva avvio da una delibera adottata dall'assemblea straordinaria del condominio l'11 dicembre 2024. In quell'occasione, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2, l'assemblea decideva di eliminare la clausola compromissoria contenuta nell'art. 16 del regolamento del 1928, che prevedeva la devoluzione delle controversie condominiali a tre arbitri amichevoli compositori. Le condomine dissenzienti ritenevano che quella clausola avesse natura contrattuale e che, proprio per questo, non potesse essere soppressa senza l'unanimità dei consensi. Per tale ragione proponevano due distinti ricorsi ex art. 281 decies c.p.c., poi riuniti.
Nel corso del giudizio, il condominio resistente sosteneva invece che la clausola avesse natura meramente regolamentare, non essendo mai stata oggetto di autonoma trascrizione né di specifica accettazione nei singoli atti di acquisto. A suo dire, l'assemblea poteva quindi modificarla o eliminarla con la maggioranza ordinaria. In via subordinata, il condominio eccepiva anche la nullità della clausola arbitrale, ritenendola vessatoria, lesiva del diritto di difesa e incompatibile con il principio del doppio grado di giudizio.
Le parti discutevano inoltre della presenza, nel regolamento, dell'art. 18, che individuava nel Foro di Milano la competenza per ogni procedimento giudiziale. Secondo il condominio, tale previsione prevaleva sulla clausola compromissoria, rendendola inapplicabile. Le ricorrenti, invece, insistevano sulla natura contrattuale dell'art. 16 e sulla necessità dell'unanimità per la sua modifica.
Nel frattempo, entrambe le cause venivano regolarmente introdotte, la mediazione obbligatoria si concludeva senza accordo e il giudizio proseguiva con il deposito delle comparse, delle note conclusive e la discussione finale dell'11 giugno 2026.
La decisione
Il Tribunale di Milano ha accolto i ricorsi e ha annullato la delibera del 9 dicembre 2024.
Secondo il giudice milanese la clausola compromissoria contenuta nell'art. 16 del regolamento del 1928 ha natura contrattuale, poiché incide direttamente sui diritti dei singoli condomini, imponendo loro un metodo alternativo e vincolante di risoluzione delle controversie.
Il Tribunale ha respinto l'eccezione di nullità sollevata dal condominio, chiarendo che la clausola arbitrale irrituale è pienamente legittima e non viola né il diritto di difesa né il principio del doppio grado di giudizio. Ha inoltre precisato che l'art. 16 e l'art. 18 del regolamento possono convivere, poiché disciplinano ambiti diversi: l'arbitrato per le controversie compromettibili e il foro contrattuale per quelle che richiedono l'intervento del giudice ordinario.
In applicazione del principio della soccombenza, il Tribunale ha condannato il condominio resistente al pagamento delle spese di lite in favore delle ricorrenti, liquidandole separatamente per ciascun gruppo di attrici. La sentenza è stata dichiarata immediatamente esecutiva.
Considerazioni conclusive
Nell'ambito di un regolamento di condominio di natura "contrattuale", è possibile distinguere tra clausole regolamentari e clausole contrattuali osservando la loro incidenza sui diritti dei singoli condomini. Una clausola ha natura meramente regolamentare quando si limita a organizzare le modalità di godimento delle parti comuni, assicurando a tutti i partecipanti il pari uso del bene senza comprimerne il contenuto.
Diversamente, la clausola assume natura contrattuale quando incide sui diritti del singolo condomino, vietando una determinata forma di godimento, creando una disparità tra i partecipanti oppure, più in generale, comprimendo il diritto di proprietà o le facoltà individuali che la legge riconosce a ciascun condomino.
In questa prospettiva, una clausola compromissoria contenuta nel regolamento non si limita a disciplinare l'uso delle parti comuni, ma incide direttamente sul diritto del singolo condomino di scegliere il giudice naturale delle proprie controversie. Essa impone un metodo alternativo e vincolante di risoluzione delle liti, sottraendo al condomino la possibilità di rivolgersi immediatamente all'autorità giudiziaria.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'art. 1137, comma 2, c.c., nel riconoscere al condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le delibere assembleari, non attribuisce al giudice ordinario una competenza esclusiva e inderogabile (Cass. n. 4942/2026). Tale previsione non impedisce che le controversie condominiali siano validamente devolute ad arbitri, poiché esse non rientrano tra i casi in cui la legge vieta la compromissione in arbitri (artt. 806 e 808 c.p.c.).
Proprio per questo, la clausola non può essere qualificata come mera disposizione gestionale, ma come clausola contrattuale, modificabile solo con il consenso unanime dei condomini.
Ne consegue che, nel caso di specie, la clausola compromissoria dell'art. 16 del regolamento condominiale, incidendo sui diritti individuali dei condomini e imponendo un vincolo negoziale sulla scelta del giudice, aveva natura contrattuale. Di conseguenza, la sua eliminazione non poteva essere deliberata a maggioranza, ma richiedeva l'unanimità dei consensi.
In ogni caso la clausola compromissoria, essendo parte del regolamento predisposto dall'originario proprietario e richiamato nei titoli di acquisto, ha vincolato anche i successivi acquirenti senza necessità di trascrizione. Di conseguenza, la delibera che ne ha disposto l'eliminazione è risultata invalida per violazione dei quorum deliberativi.
Si ricorda che quando il regolamento contrattuale contiene una clausola compromissoria, le impugnazioni delle delibere non possono essere proposte davanti al tribunale: devono essere presentate agli arbitri indicati dal regolamento. Se un condomino o l'amministratore si rivolge comunque al giudice ordinario, il procedimento si arresta subito: il tribunale non esamina la delibera e dichiara l'azione improcedibile, perché la competenza è stata validamente trasferita agli arbitri. È un esito che può comportare la perdita dei termini per impugnare e spese processuali inutili.
