L'ascensore rientra ordinariamente tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., salvo che il titolo originario (atto costitutivo del condominio/primo frazionamento) disponga in modo chiaro e univoco diversamente. In alcuni fabbricati l'impianto presenta una fermata "riservata", realizzata in modo tale che la porta si apra in corrispondenza (o addirittura all'interno) di un'unità immobiliare privata.
In simili configurazioni si pone il problema se tale peculiarità sia idonea a mutare la natura dell'impianto (o di sue porzioni) da condominiale a esclusiva, oppure se incida soltanto sulle modalità di godimento del servizio.
Con sentenza del 26 febbraio 2026 n.222 (R.G. n. 998/2023) la Corte d'Appello di Ancona ha escluso che la presenza di una fermata esclusiva sia, di per sé, sufficiente a sottrarre l'ascensore alla comunione, ribadendo la centralità del vincolo strutturale e funzionale dell'impianto rispetto alle unità immobiliari e, soprattutto, del principio secondo cui la presunzione legale di cui all'art. 1117 c.c. può essere superata solo da un titolo contrario idoneo.
In tale prospettiva è stata valorizzata anche la natura di beni "vincolati all'uso comune e insuscettibili di separato ed autonomo godimento" delle componenti tecniche e dei volumi destinati al funzionamento dell'impianto (vano ascensore, vano scala, locale macchine), quand'anche talune porzioni risultino, in fatto o in catasto, "incorporate" in una singola unità.
La vicenda
Due coniugi, proprietari di un appartamento collocato all'ultimo livello dell'edificio, hanno agito per ottenere l'accertamento del diritto a prolungare la fermata dell'ascensore fino al proprio piano, rappresentando l'esigenza di ridurre/eliminare le barriere architettoniche in ragione dell'invalidità (67%) della moglie.
Nello stesso giudizio è stata chiesta la declaratoria di nullità delle delibere assembleari del 6 ottobre 2018 e del 1° giugno 2019, con cui l'assemblea aveva sostanzialmente negato la sostituzione dell'impianto esistente con un ascensore oleodinamico, intervento che i richiedenti si dichiaravano disponibili a realizzare a propria cura e spese, nel rispetto delle indicazioni tecniche emerse in corso di causa.
La difesa dei condomini contrari ha sostenuto, in sintesi, che l'impianto servisse di fatto le unità solo fino a un certo livello e che l'apertura al piano intermedio avvenisse con modalità tali da configurare una fermata esclusiva a vantaggio della proprietà privata; da ciò è stata fatta discendere la tesi della non condominialità dell'ascensore (o comunque di una porzione essenziale di esso), con conseguente negazione, a monte, della possibilità di invocare l'art. 1102 c.c. e la disciplina speciale sull'eliminazione delle barriere architettoniche per apportare modifiche a un bene ritenuto "altrui".
In istruttoria è emerso, per un verso, che la gestione dell'impianto era stata trattata come servizio comune (riparto delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e deliberazioni assembleari di intervento senza distinzioni "per piani"); per altro verso, la consulenza tecnica d'ufficio ha consentito di ricostruire la continuità strutturale dell'impianto, la collocazione dei locali tecnici e la destinazione funzionale dei volumi necessari al suo funzionamento, anche rispetto alla porzione in corrispondenza della fermata riservata.
La decisione
La Corte ha respinto l'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di primo grado (Tribunale di Pesaro n. 578/2023, pubblicata il 1° settembre 2023), confermando sia la nullità delle delibere assembleari di diniego sia il diritto dei proprietari dell'ultimo piano a realizzare, a proprie spese e nel rispetto delle prescrizioni tecniche indicate in causa, la sostituzione dell'impianto e l'estensione della corsa fino al piano della loro abitazione.
Sotto il profilo processuale, è stata ritenuta infondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva dei singoli condomini convenuti, poiché - una volta che la controparte aveva contestato la condominialità del bene - l'accertamento della natura comune (o esclusiva) dell'ascensore costituiva un vero e proprio oggetto di controversia incidente sull'estensione dei diritti dei partecipanti.
In linea con i principi richiamati, la Corte ha ricordato che la legittimazione passiva dell'amministratore ex art. 1131, comma 2, c.c. riguarda la tutela dei diritti sui beni comuni, ma non si estende alle azioni che incidono sulla "condizione giuridica" dei beni stessi e sull'estensione del diritto di condominio, affare rimesso alla disponibilità esclusiva dei condomini.
Quanto all'eccezione di decadenza ex art. 1137 c.c., la Corte ha confermato l'inquadramento della domanda nel paradigma della nullità, richiamando il discrimine tracciato dalla giurisprudenza di legittimità (delibere nulle quando l'oggetto è illecito o incide su diritti individuali; delibere annullabili per vizi procedimentali o di maggioranza).
In particolare, il diniego reiterato dell'assemblea rispetto a un intervento diretto al superamento delle barriere architettoniche è stato ricondotto alla violazione di norme poste a presidio di interessi di rango costituzionale, ribadendosi che "le disposizioni in materia di eliminazione delle barriere architettoniche costituiscono norme imperative e inderogabili, direttamente attuative degli artt. 32 e 42 Cost., ed espressione di un principio di solidarietà sociale", con conseguente inapplicabilità del termine decadenziale dell'art. 1137 c.c.
Nel merito, la Corte ha svolto una verifica analitica sulla natura dei beni coinvolti, muovendo dai principi in tema di parti comuni e "volumi tecnici" (vani ascensore, locale macchine, vani scala) e ribadendo che la condominialità va apprezzata tenendo conto della relazione di accessorietà e del collegamento strutturale e funzionale rispetto alle unità immobiliari già al momento della nascita del condominio, non essendo decisivo un collegamento creato solo successivamente.
In questa prospettiva, valorizzando la continuità fisica del percorso e la collocazione dei componenti indispensabili al funzionamento dell'impianto, la Corte ha affermato che "la continuità strutturale e impiantistica dell'ascensore che percorre l'edificio […] e [la presenza] del locale macchine in cui si trova il motore e quanto altro necessario per il funzionamento dell'impianto comune, inducono ritenere che l'intero impianto […] siano beni comuni in considerazione della relazione di accessorietà e del collegamento strutturale e funzionale fra l'intero impianto […] e le singole unità immobiliari".
Di particolare rilievo è l'affermazione secondo cui la fermata riservata, pur pacifica in fatto, non trasforma l'impianto in bene esclusivo. La Corte lo ha espresso con una formula netta, precisando che "la peculiarità dell'apertura della porta dell'ascensore […] non comporta che la proprietà comune dell'impianto, in tutte le sue componenti, diventi solo per tale motivo proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento" che beneficia di tale modalità di accesso.
È stata inoltre esclusa la configurabilità di una servitù per destinazione del padre di famiglia sull'impianto, poiché le caratteristiche strutturali e funzionali dell'ascensore risultavano compatibili con una destinazione al servizio dell'edificio e delle unità, non con un asservimento stabile a favore di una sola proprietà.
Nel percorso argomentativo è stato anche ribadito che la documentazione catastale non è, di regola, sufficiente a provare la proprietà esclusiva, trattandosi di elementi con limitato valore probatorio rispetto ai diritti reali, e che la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. si supera soltanto con un titolo contrario riferibile all'atto genetico del condominio.
Una volta affermata la natura comune dell'impianto (e delle porzioni necessarie al suo funzionamento), la Corte ha affrontato il tema del titolo giustificativo dell'intervento. È stato escluso che trovasse applicazione l'art. 1120 c.c., poiché l'innovazione non comportava oneri per la collettività, essendo integralmente assunta dai richiedenti.
È stato quindi ribadito il principio - espresso anche dalla giurisprudenza di legittimità - secondo cui, quando è il singolo a realizzare l'opera a proprie spese, la fattispecie va scrutinata nell'alveo dell'art. 1102 c.c.: "nella diversa ipotesi in cui sia un singolo condomino a voler realizzare l'innovazione, non può che trovare applicazione l'art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune […] purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto".
È stato altresì precisato che le modificazioni consentite dall'art. 1102 c.c. possono integrare un'"innovazione" in senso tecnico, ma restano ammissibili se rispettano i limiti del pari uso e della destinazione.
Applicando tali criteri al caso concreto, la Corte ha confermato che la sostituzione dell'impianto con uno oleodinamico e l'estensione della corsa fino all'ultimo piano non determinavano una compressione illegittima dei diritti altrui: l'intervento non risultava idoneo a impedire l'uso dell'ascensore agli altri condomini, né a eliminare la fermata riservata esistente, e non sono stati ravvisati elementi concreti di pregiudizio statico o acustico; è stato inoltre osservato che alcune esigenze tecniche di accesso per manutenzione e gestione di eventuali blocchi dell'impianto non dipendono dalla sostituzione richiesta, potendo presentarsi anche con l'assetto preesistente.
Infine, la Corte ha respinto le doglianze sulla pretesa carenza documentale a supporto della domanda, rilevando che la richiesta era stata corredata da relazioni tecniche e preventivi già sottoposti all'assemblea, e che la fattibilità dell'intervento era stata comunque vagliata e "tradotta" in prescrizioni operative dal C.T.U., con la conseguenza che la realizzazione restava subordinata al rispetto delle indicazioni tecniche emerse in causa, inclusa la redazione di un progetto esecutivo.
I riferimenti giurisprudenziali
- Corte d'Appello di Ancona, sez. II civile, sentenza resa il 28 gennaio 2026, R.G. n. 998/2023 (appello avverso Tribunale di Pesaro n. 578/2023, pubblicata il 1° settembre 2023).
- Cass. civ., SS.UU., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass. civ., SS.UU., 14 aprile 2021, n. 9839 (nullità e annullabilità delle delibere assembleari).
- Cass. civ., 28 marzo 2017, n. 7938 (barriere architettoniche, principio solidaristico e diritti fondamentali).
- Cass. civ., 10 febbraio 2020, n. 3852 (costituzione del condominio e operatività della comunione legale dei beni ex art. 1117 c.c.).
- Cass. civ., 21 ottobre 2022, n. 30302 (limiti della legittimazione processuale dell'amministratore ex art. 1131 c.c. nelle controversie sull'estensione dei diritti dei singoli).
- Cass. civ., 7 novembre 2021, n. 35514 (condominialità dei volumi tecnici, titolo contrario e onere della prova).
- Cass. civ., sez. II, 8 giugno 2020, n. 10850 (ascensore installato ex novo dopo la nascita del condominio e comunione "parziale").
- Cass. civ., sez. II, 15 dicembre 2010, n. 25872; Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2004, n. 24006; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2018, n. 31462 (art. 1102 c.c. e innovazioni a spese del singolo).
- Cass. civ., 16 ottobre 2024, n. 26887 (servitù per destinazione del padre di famiglia e verifica "al tempo" della nascita del condominio).
- Cass. civ., 21 marzo 2024, n. 7609 (barriere architettoniche e limiti applicativi delle deroghe fuori dall'ambito condominiale).
Considerazioni conclusive
Il principio ricavabile dalla motivazione è che la fermata esclusiva non è, da sola, un "titolo" idoneo a privatizzare l'ascensore (né i volumi tecnici indispensabili al suo funzionamento) quando l'impianto, per caratteristiche strutturali e destinazione, risulta asservito al servizio dell'edificio e delle unità.
In assenza di una disposizione chiara dell'atto costitutivo del condominio, l'art. 1117 c.c. opera come criterio legale di imputazione della comproprietà, e chi rivendica l'esclusività deve fornire una prova rigorosa; la mera rappresentazione catastale, per quanto indicativa, non è di regola sufficiente.
Quanto al fondamento normativo del diritto a intervenire sull'impianto comune, la ricostruzione seguita dalla Corte è coerente con l'impostazione secondo cui, quando l'onere economico resta integralmente a carico del richiedente, l'intervento va valutato principalmente alla luce dell'art. 1102 c.c. (uso più intenso della cosa comune e modificazioni funzionali al miglior godimento), ferma la necessità che non siano alterate destinazione e possibilità di pari uso. La tutela delle esigenze di accessibilità si colloca, inoltre, nel perimetro delle norme speciali sull'eliminazione delle barriere architettoniche, qualificate come imperative e inderogabili, e lette in chiave solidaristica.
In chiave applicativa, è opportuno tenere distinti alcuni scenari che la giurisprudenza tratta in modo differenziato. Quando l'ascensore è già parte dell'impiantistica comune e l'intervento consiste nella sua sostituzione/adeguamento o nell'estensione della corsa, la verifica centrale resta quella dei limiti dell'art. 1102 c.c. e dell'assenza di pregiudizi concreti per gli altri partecipanti.
Quando invece l'ascensore viene realizzato ex novo da alcuni soltanto, dopo la nascita del condominio, può configurarsi una comunione distinta e "parziale" dei soli partecipanti, con regole proprietarie e partecipative differenti sino all'eventuale adesione successiva degli altri, secondo l'indirizzo espresso, tra le altre, da Cass. n. 10850/2020 e sintetizzato qui Cass. n. 10850/2020 su ascensore ex novo e proprietà.
Parimenti, in tema di barriere architettoniche, la disciplina speciale e le eventuali deroghe (anche in tema di distanze) richiedono un attento inquadramento dell'area interessata dall'opera: la Cassazione ha chiarito che tali meccanismi operano tipicamente quando l'intervento insiste su spazi comuni e, fuori da tale perimetro, non possono essere invocati in modo automatico, come ricordato da Cass. n. 7609/2024, richiamata in Cass. n. 7609/2024 su deroghe barriere e limiti applicativi.
Sempre sul versante della tutela dell'accessibilità, l'orientamento che valorizza il principio solidaristico e l'uso più intenso delle parti comuni risulta confermato in numerose applicazioni di merito e di legittimità, tra cui la ricostruzione offerta da Cass. n. 6129/2017 su barriere e uso delle parti comuni , nonché dalle pronunce che qualificano come nulla la delibera di diniego quando incida sul diritto del singolo senza adeguata giustificazione, come illustrato in Delibera nulla se nega ascensore per barriere senza spese comuni .
Ne discende che, in casi analoghi, la linea difensiva più solida passa dalla verifica del titolo genetico (eventuali riserve di proprietà o attribuzioni esclusive), dall'accertamento tecnico del collegamento funzionale dell'impianto con le unità e, sul piano dell'art. 1102 c.c., dalla dimostrazione puntuale dell'assenza di impedimenti al pari uso, nonché dell'inesistenza di pregiudizi concreti (statici, acustici, di sicurezza) per il fabbricato.
Sul fronte opposto, chi intenda opporsi utilmente deve allegare e provare non la sola "scomodità", ma un sacrificio giuridicamente apprezzabile nei termini indicati dalle norme civilistiche e dalla disciplina speciale, fermo che il bilanciamento degli interessi resta, in ultima analisi, fortemente dipendente dalle risultanze tecniche del caso concreto, come accade quando l'opera riduca in modo non tollerabile accessi, luci/arie, percorsi o condizioni di sicurezza.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
