Nell'intricata vicenda giudiziaria oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 144 del 17 febbraio 2026, si è discusso di tre aperture che la proprietaria di un appartamento al piano rialzato aveva realizzato nel muro perimetrale del condominio.
Ebbene, secondo la tesi degli altri condòmini, queste aperture rappresentavano, a tutti gli effetti una molestia subita nel possesso del muro. Per questa ragione chiedevano che fosse ripristinato lo status quo ante e che la parte convenuta fosse condannata al pagamento di una determinata somma per ogni giorno successivo alla condanna senza aver richiuso i varchi.
La responsabile dell'opera, invece, si difendeva sostenendo che il muro era di sua proprietà e che, quand'anche fosse stato comune, non c'era alcun profilo d'illegittimità nell'uso che era stato fatto del bene.
La questione si dipanava, quindi, in varie fasi di giudizio sino a giungere alla Corte di Appello di Lecce a cui era affidato il compito di mettere un punto alla lite. Non ci resta, pertanto, che riscontrare qual è stato il verdetto finale.
Apertura illecita nel muro comune: cos'è l'azione possessoria
Nella vicenda in esame, le aperture realizzate nel muro perimetrale del condominio, senza l'autorizzazione dei vari proprietari, avevano scatenato la reazione dei dissenzienti, i quali avevano invocato la tutela possessoria.
In particolare, era stata esercitata l'azione di cui all'art. 703 cod. proc. civ. allo scopo di contrastare lo spoglio subito e/o la molestia patita a causa dei varchi nel muro realizzati senza alcun consenso « In tema di azioni possessorie, la distinzione tra spoglio e molestia riguarda la natura dell'aggressione all'altrui possesso, nel senso che il primo incide direttamente sulla cosa che ne costituisce l'oggetto, sottraendola in tutto o in parte alla disponibilità del possessore, mentre la seconda si rivolge contro l'attività di godimento di quest'ultimo, disturbandone il pacifico esercizio, ovvero rendendolo disagevole e scomodo,( Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 30/09/2016, n. 19586)».
Ebbene, la Corte di Appello di Lecce non ha riconosciuto alcuna molestia o spoglio nell'iniziativa in contestazione «difetta nella specie una condotta qualificabile come "spoglio e /o della molestia possessoria" posto che l'apertura delle porte su detto muro perimetrale non arreca disturbo agli altri condomini e non ne intacca l'utilizzo che ne possano fare».
La condotta della condòmina è stata, invece, ricondotta nell'alveo dell'uso della cosa comune e, in quanto tale, è stata considerata legittima.
Aprire un varco nel muro comune è considerato un uso legittimo della cosa comune
L'apertura di un varco nel muro comune di un edificio non è illegittima, se rispetta i canoni di cui all'art. 1102 cod. civ «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
L'apertura, infatti, non contrasta col parimenti diritto di utilizzo degli altri e, nel contempo, realizza una di quelle modifiche della cosa in ragione della quale essa viene usata al meglio dal condòmino.
In casi come questi, ricorda la Corte di Appello di Lecce, è escluso anche che si possa parlare di un'alterazione della destinazione e/o della funzione del muro e, difficilmente, è ravvisabile un'opera tale da pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del condominio.
Per cui, ravvisato ogni estremo di legittimità nei tre varchi in contestazione e che gli stessi servivano, esclusivamente, l'appartamento privato della condòmina, la tutela possessoria avanzata dal condominio è stata negata.
Considerazioni conclusive
In tema di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., con il provvedimento in esame, la Corte di Appello di Lecce si è espressa in piena conformità con l'interpretazione e con l'applicazione della norma citata.
L'uso, più o meno intenso, di un bene comune da parte di un singolo non può, solo per questa ragione, essere delegittimato. Occorre sempre che sia pregiudicato il pari diritto degli altri e che non sia alterata la destinazione del cespite «L'uso intensivo della cosa comune da parte di un comproprietario/compossessore costituisce una facoltà di ciascuno dei partecipanti alla comunione, purché si rispetti la destinazione della cosa e non si impedisca il pari uso degli altri contitolari. L'art 1102 cc invero fissa questi due limiti all'uso della cosa comune da parte del comproprietario: a) il divieto di alterare la destinazione della cosa; e b) il divieto di impedire agli altri partecipanti di fame parimenti uso, secondo il loro diritto. La norma garantisce a ciascun partecipante alla comunione il diritto di utilizzare la cosa comune, a condizione di non alterne la destinazione e non impedirne il pari uso da parte degli altri partecipanti».
Per cui, sull'argomento, la decisione dell'ufficio pugliese appare coerente e inappuntabile.
