Affitto di un appartamento già arredato, le cose da sapere

Affittare un appartamento già arredato, dal punto di vista giuridico, non presenta delle grandi differenze rispetto alla locazione di un immobile spoglio, in cui è il conduttore a doversi procurare il mobilio.

Sicuramente per chi ha fretta di trovare casa o ha necessità transitorie, è molto più pratico prendere in locazione un appartamento già fornito di arredi ed elettrodomestici. Pensiamo a chi deve trasferirsi per motivi di lavoro o a chi, per necessità di studio, deve frequentare l'Università o un corso professionale in una città diversa e distante rispetto a quella in cui risiede.

Prendere un appartamento già arredato però non è un'opzione da sottovalutare anche da parte di chi ha esigenze abitative più durature. Certo il costo del canone sarà sicuramente più alto, ma se non altro non si devono spendere cifre importante per arredare da cima a fondo un immobile altrui.

Ora però vediamo che tipo di contratto si può stipulare se si desidera prendere in affitto un appartamento già arredato e quali sono le cose principali da sapere, ossia le peculiarità del contratto, gli obblighi del locatore e del conduttore e l'applicazione dell'imposta di registro.

Il contratto di locazione di un appartamento già arredato

Abbiamo anticipato che dal punto di vista giuridico non ci sono grosse differenza tra prendere in affitto un appartamento già arredato e uno vuoto. I contratti di locazione previsti dal nostro ordinamento per soddisfare le esigenze abitative e tra i quali scegliere sono infatti gli stessi, ovvero:

• contratto di locazione a canone libero, della durata di 4 anni, rinnovabile di altri 4 e definito proprio per questa ragione anche 4+4;
• contratto di locazione a canone concordato o agevolato, della durata minima di 3 anni rinnovabile di altri 2 e per questo noto anche come 3+2.

  Contratto redatto in base a schemi contrattuali stipulati a livello locale tra organizzazioni che rappresentano i proprietari edilizi da una parte e i conduttori dall'altra;

• contratto di locazione ad uso transitorio, della durata minima di 1 mese e massima di 18, perfetto per tutti coloro che hanno esigenze di natura momentanea, da indicare nell'accordo e da dimostrare con idonea documentazione (come ad es. dichiarazione del datore di lavoro che dispone il trasferimento temporaneo del dipendente in un'altra sede dell'attività);
• contratto di locazione per studenti universitari della durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, rinnovabile alla prima scadenza a meno che il conduttore non comunichi regolare disdetta al locatore.

Come avviene la cessione del mobilio

L'elemento distintivo principale del contratto di affitto di un appartamento già arredato riguarda senza dubbio l'accordo delle parti sulla cessione del mobilio presente al suo interno. Cessione che le parti possono formalizzare in due modi:

• all'interno del contratto di locazione;
• con un accordo distinto rispetto al contratto e da registrare a parte.

La cessione del mobilio in entrambi i casi deve essere accompagnata da un vero e proprio inventario degli arredi, di cui deve essere indicato lo stato di conservazione.

Questo perché, giunto a scadenza il contratto, il locatore deve avere la possibilità di verificare che i beni mobili, a parte la normale usura provocata dall'uso quotidiano degli stessi, sono stati ben conservati e non sono stati danneggiati.

L'art. 1576 c.c prevede infatti che sul conduttore gravano le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sulle cose mobili dell'appartamento, a meno che le parti non abbiano diversamente convenuto.

Gli obblighi del locatore

Il locatore invece, da parte sua, è tenuto a fornire le necessarie garanzie anche in relazione agli arredi dell'appartamento affittato. L'immobile nel suo complesso deve avere infatti tutte le caratteristiche necessarie a renderlo idoneo allo scopo abitativo a cui è destinato.

Per questo il locatore è tenuto a garantire il perfetto funzionamento di tutti gli elettrodomestici presenti nell'immobile (lavatrice, frigorifero, lavastoviglie, congelatore, ecc…) e che i locali siano in possesso delle dovute condizioni igieniche.

Appartamento già arredato: cosa cambia in fase di registrazione?

A livello giuridico gli arredi, come chiarito anche dalla circolare n. 15/E del 13 gennaio 1999 del Ministero delle Finanze sono "pertinenze" dell'immobile in quanto, come specificato dall'art. 817 c.c sono cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale, in modo durevole.

Ne consegue che, per quanto riguarda l'applicazione dell'imposta di registro, come previsto dall'art. 23, co. 3, del TU D.P.R. n. 131/1986 "le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate".

Vero però che, se il conduttore e il locatore decidono, come abbiamo visto, di stipulare due distinti contratti, uno per l'immobile e uno per gli arredi, l'imposta di registro da applicare in questi casi è duplice: 2% per l'appartamento e 3% per il mobilio. In questi casi infatti sono due le fattispecie imponibili.

Duplice imposta che tuttavia si può scongiurare stipulando un contratto unico avente ad oggetto sia l'immobile che i mobili che lo arredano e sottoposto all'aliquota del 2%.