Per poter parlare di eccesso di potere occorre la prova che, attraverso la delibera, l'assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio o abbia posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività condominiale.
In particolare per configurare un eccesso di potere da parte del condominio è necessario che i condomini impugnanti la delibera dimostrino specifici elementi, mostrando come la decisione dell'assemblea condominiale abbia causato un danno o un pregiudizio significativo.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 19766 del 31 dicembre 2024.
Vicenda e decisione
I proprietari di due appartamenti impugnavano una delibera relativa al punto 1 dell'ordine del giorno. L'assemblea aveva approvato un nuovo preventivo di spesa per le opere di riqualificazione dello stabile e aveva conseguentemente conferito mandato all'amministratore di ripartire la spesa, attingendo anche ai fondi residui disponibili, derivanti da un precedente appalto non andato a buon fine. Gli attori facevano presente che il condominio, invece di restituire ai condomini le quote versate per i lavori non eseguiti, con la delibera impugnata aveva deciso di impiegare i fondi disponibili per selezionare una nuova ditta incaricata del completamento dei lavori.
I proprietari di due appartamenti ritenevano che detta delibera, con cui era stato approvato il preventivo di spesa offerto da altra ditta e con cui era stato conferito mandato all'amministratore di effettuare la ripartizione utilizzando i suddetti fondi, fosse nulla per eccesso di potere.
Del resto gli attori notavano che vi era in corso un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo con il quale gli stessi avevano contestato il pagamento della quota parte dei lavori loro accollata.
Tuttavia gli attori avevano versato cautelativamente l'importo per i lavori richiesto dal decreto ingiuntivo per evitare ulteriori problemi legali, anche se contestavano la legittimità di tale richiesta.
Secondo gli stessi condomini, l'amministratore aveva usato in modo improprio le quote per opere che gli attori avevano versato cautelativamente a seguito dell'ingiunzione di pagamento, prima che il giudizio fosse concluso, compromettendo così la possibilità di un'eventuale restituzione.
Di conseguenza ritenevano che la delibera impugnata avesse pregiudicato l'esito del giudizio di opposizione, violando anche gli artt. 24 e 111 della Costituzione.
Il condominio si difendeva precisando che nella specie non si poteva parlare di eccesso di potere, poiché l'assemblea aveva semplicemente esercitato i poteri ad essa spettanti nell'utilizzo dei fondi destinati al pagamento dei lavori straordinari; inoltre sosteneva che non vi fosse alcuna violazione del regolamento di condominio, poiché l'amministratore aveva ripartito la spesa sulla base delle tabelle di proprietà, in conformità a quanto previsto nel regolamento. Il Tribunale ha dato torte agli attori.
Lo stesso giudice ha ricordato che, in caso di impugnazione di delibera per eccesso di potere, spetta a chi lamenta tale vizio provarlo in giudizio, specificando perché la decisione risulta sviata e, quindi, non frutto di discrezionalità, ma sostanzialmente di arbitrio.
In ogni caso, come ha correttamente sottolineato il giudicante, il giudice non può interferire con la libera valutazione dell'assemblea riguardo all'opportunità, alla convenienza, alla saggezza o alla ponderatezza del contenuto di una delibera.
Di conseguenza, una decisione assembleare può essere censurata e annullata solo per scelte irrazionali che comportano violazioni di specifiche norme legislative o regolamentari.
Del resto il Tribunale ha notato come non si possa ritenere "gravemente pregiudizievole alla cosa comune" una deliberazione impugnata non per il danno arrecato alla conservazione o al godimento delle parti comuni, ma piuttosto per l'opportunità di utilizzo delle rate già versate dai condomini per i lavori di riqualificazione dello stabile, che costituiscono il fondo stanziato, anziché procedere, come richiesto dagli attori, alla restituzione delle quote già versate.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ha sottolineato che l'approvazione del preventivo della nuova ditta per la prosecuzione dei lavori non ha influito sulla decisione di eseguire le opere di riqualificazione.
Al contrario, la delibera è stata assunta per dare esecuzione a quanto deciso in precedenza dai condomini.
Per poter parlare di eccesso di potere, gli attori avrebbero dovuto dimostrare che, attraverso la delibera, l'assemblea ha causato un grave danno alla collettività.
Come ha evidenziato la Suprema Corte è configurabile l'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109 c.c., n. 1, c.c. (Cass. civ., sez. VI, 25/02/2020, n. 5061).
Sulle delibere delle assemblee di condominio il sindacato dell'autorità giudiziaria quindi non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all'eccesso di potere.
Nella vicenda esaminata non è stato provato che l'assemblea abbia agito per fini estranei agli interessi del caseggiato o abbia posto in essere una situazione di sicuro pregiudizio per la collettività.
Il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Trib. Roma, 24/06/2021, n. 11082).
