L'appalto in condominio è un tema complesso che riguarda la gestione dei lavori di manutenzione dele parti comuni. Quando si verificano danni a singoli condomini a causa di interventi edilizi, la responsabilità può ricadere su diversi soggetti: l'impresa appaltatrice, il direttore dei lavori e, in alcuni casi, il condominio stesso.
Una recente decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza n. 1232 del 14 aprile 2025) ha affrontato il tema della responsabilità per danni subiti da un singolo condomino, nonché del problema dell'indennità per l'occupazione temporanea di una parte privata.
Vicenda e decisione
Nel corso di un'assemblea condominiale venivano deliberati interventi sulle parti comuni dello stabile, tra cui l'impermeabilizzazione delle pareti verticali dei garage situati al di sotto dell'edificio. Per eseguire tali lavori, si rendeva necessario l'accesso attraverso il giardino di proprietà di un condomino. A seguito degli interventi, il giardino subiva danni di diversa natura ed entità.
Inoltre, senza il consenso del proprietario, nell'area verde privata veniva realizzato un manufatto in cemento destinato all'impermeabilizzazione del vano garage condominiale, al cui interno si trovava una vasca in cemento per la raccolta delle acque piovane.
Il condomino danneggiato ha citato davanti al Tribunale la società appaltatrice, il condominio e il direttore dei lavori, chiedendo il risarcimento di tutti i danni subiti a causa dei lavori eseguiti nel giardino di sua proprietà.
Ha inoltre richiesto il rimborso delle spese sostenute per il procedimento di ATP proposto ante causam, la corresponsione di un'indennità ai sensi dell'art. 843 c.c., comma 2, e la rimozione delle opere abusive realizzate nel suo giardino dal condominio, previo accertamento della mancanza di servitù.
L'appaltatore chiamava in causa la compagnia assicuratrice che si costituiva eccependo l'inoperatività della garanzia assicurativa, per violazione degli obblighi contrattuali (precisamente dell'omessa denuncia ex art. 1915) e nel merito si associava a tutte le difese della convenuta, chiedendo il rigetto della domanda dell'attore.
L'attore, prima dell'introduzione del giudizio, aveva proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo, al fine di accertare le cause degli inconvenienti lamentati e le relative responsabilità. Il Tribunale ha preso in considerazione la relazione conclusiva dell'accertamento tecnico preventivo prodotta in giudizio dall'attore, nonché rilievi fotografici successivi ai lavori.
Sulla base di queste prove il giudice campano ha riconosciuto l'esistenza del nesso di casualità intercorrente tra i danni arrecati alla proprietà dell'attore ed i lavori eseguiti dalla società appaltatrice, ritenuta responsabile ex art. 2043 c.c. Il danno arrecato al giardino è risultato esteso.
Oltre alle macchie sulla pavimentazione del cortile e sui coprimuri, il manto erboso è stato gravemente compromesso dall'installazione del ponteggio, dal costante passaggio delle maestranze e dal peso delle attrezzature e dei materiali da lavoro, tra cui bidoni di vernice ed elementi di ponteggio.
Il Tribunale ha escluso una responsabilità del condominio in quanto dalla documentazione prodotta agli atti è emerso che l'affidamento dell'appalto per i lavori era stato preceduto dalla verifica della capacità ed idoneità tecnico professionale della ditta affidataria.
Esclusa anche la responsabilità del direttore lavori che nel corso dei lavori ha fatto pervenire alla società appaltatrice diversi ordini di servizio attraverso cui ordinava alla ditta di provvedere alla risoluzione di tutte le problematiche lamentate dal condomino con vari fax e riscontrate de visu dallo stesso professionista durante l'accesso presso il giardino di proprietà.
La domanda di garanzia avanzata dall'appaltatore nei confronti della Compagnia assicurativa è stata accolta.
La polizza assicurativa prevedeva, infatti, la copertura per i danni involontariamente cagionati a terzi, consentendo così di far fronte alle conseguenze derivanti dagli interventi eseguiti. Il Tribunale ha riconosciuto il diritto del condomino a percepire dal condominio un'adeguata indennità ex art.843 c.c., comma secondo, per l'impossibilità di utilizzazione del giardino per tutta la durata dei lavori.
In ogni caso il giudice campano ha evidenziato che, sulla base di una deliberazione condominiale, nel giardino dell'attore è stato realizzato uno scavo e la posa di tubatura condominiale sotterranea per lo scolo di acque piovane, nonché la realizzazione di un cordolo di cemento per la copertura, delle dimensioni di circa 80 cm di larghezza e di circa 14 metri di lunghezza. Secondo il Tribunale tali opere costituiscono una servitù del tutto illegittima in quanto costituita senza il consenso e l'autorizzazione espressa dell'attore.
Come ha ricordato il giudicante i poteri dell'assemblea, fissati tassativamente dall'art.1135 c.c., non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, con la conseguenza che se l'assemblea delibera di appaltare lavori che prevedono l'imposizione di tubi condominiali nel giardino di proprietà esclusiva di un condomino, assume illegittimamente decisioni su proprietà altrui: la delibera è pertanto affetta da nullità radicale.
Il condominio è stato perciò condannato alla rimozione dei manufatti realizzati nella proprietà dell'attore ed al ripristino dello stato originario dei luoghi.
Riflessioni conclusive
La sentenza in esame sembra confermare la tesi secondo cui, in caso di occupazione del giardino o altro spazio privato del condomino per l'esecuzione di lavori sulla facciata, con conseguente impossibilità di utilizzarlo,
il proprietario ha diritto a un indennizzo. Il giudice campano conferma come l'obbligo imposto dall'art. 843 c.c. al proprietario di consentire l'accesso al suo fondo per la costruzione o riparazione di un'opera e la corrispondente facoltà riconosciuta al vicino di accedere al fondo attiguo allo stesso, abbiano natura di limitazioni legali della proprietà; di conseguenza ritiene più confacente alla lettera della legge, considerare l'espressione "indennità" in riferimento ad un danno provocato da liquidarsi in via equitativa, fermo restante l'obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., sez. II, 27/01/2009, n. 1908).
In quest'ottica la Cassazione ha chiarito che al condomino che si trova costretto a subire per lunghi periodi i ponteggi nel giardino privato spetta un'indennità per il solo di aver perso la potenziale facoltà di uso del fondo (Cass. civ., sez. II, 16/12/2024, n. 32707).
