Il codice civile prevede una disciplina molto dettagliata inerente all'amministratore di condominio. Innanzitutto, la sua nomina è obbligatoria in tutti gli edifici con almeno nove proprietari; la scelta può ricadere solamente su una persona che abbia i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dalla legge.
All'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, egli deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, non potendo pretendere altro se non ciò che ha pattuito.
In tale contesto si pone il seguente quesito: l'amministratore può prelevare dal conto i soldi per il proprio onorario?
In buona sostanza si tratta di capire se l'amministratore può pagarsi praticamente da solo il compenso pattuito all'atto della nomina prelevando dal conto condominiale a cui ha accesso. Approfondiamo la questione.
L'amministratore può prelevare dal conto senza consenso assembleare?
Nessuna norma impone all'amministratore di ottenere l'autorizzazione assembleare prima di prelevare dal conto corrente condominiale o, comunque, di compiere un pagamento tramite lo stesso.
In effetti, l'art. 1129, comma settimo, c.c., si limita ad affermare che «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».
Non esiste quindi una prescrizione che imponga all'amministratore di chiedere il permesso all'assemblea ogni volta che occorra prelevare dal conto; lo stesso dicasi per ogni altra operazione (bonifico, ecc.) compiuta mediante il medesimo.
D'altronde, se così fosse, cioè se occorresse ogni volta ottenere il consenso del consesso, si rallenterebbe enormemente la gestione condominiale, con il rischio perfino di paralizzarne l'amministrazione.
Si pensi a cosa potrebbe accadere se l'amministratore dovesse convocare l'assemblea ogni volta che ha bisogno del denaro presente sul conto!
Possiamo quindi affermare che l'amministratore può tranquillamente prelevare dal conto condominiale senza il consenso assembleare, ovviamente per scopi inerenti alla gestione della compagine e non per ragioni personali.
D'altronde, il sopracitato art. 1129 c.c. fa capire come il potere di gestione del conto spetti proprio all'amministratore, mentre i condòmini devono limitarsi a controllare il suo operato anche mediante richiesta di copia della rendicontazione periodica.
L'amministratore può prelevare il suo onorario dal conto?
L'amministratore può legittimamente prelevare il suo onorario direttamente dal conto corrente condominiale, ovviamente nei limiti di quello pattuito con la compagine, cioè dell'importo stabilito nel preventivo approvato inizialmente all'atto della nomina.
Ad esempio, se al momento del conferimento dell'incarico all'amministratore è stato riconosciuto un onorario pari a 1.500 euro, tale somma potrà essere prelevata direttamente dal conto condominiale al fine di attribuirsela.
Al contrario, l'amministratore di condominio non può prelevare dal conto condominiale somme ulteriori rispetto a quelle riconosciute dall'assemblea.
Secondo la Corte d'appello di Milano (17 luglio 2017, n. 3362), l'amministratore non può prelevare dal conto somme che esorbitano dal compenso pattuito inizialmente, anche qualora queste dovessero essere ricondotte ad attività straordinarie.
Va infatti ricordato che, per pacifica giurisprudenza (ex multis, Trib. Milano, sent. n. 159 dell'11 gennaio 2023), l'amministratore può chiedere un compenso extra rispetto a quello inizialmente prospettato purché questo sia già stato messo in preventivo al momento del conferimento dell'incarico, ad esempio prevedendo un aumento dell'onorario base in percentuale rispetto all'attività straordinaria svolta.
L'amministratore di condominio ha quindi diritto al compenso aggiuntivo se non è preteso in maniera unilaterale ma è oggetto di delibera da parte dell'assemblea; non è dovuta alcuna maggiore reon è dovuta alcuna maggiore retribuzione rispetto al compenso fissato in assenza di apposita delibera condominiale in merito.
L'amministratore può prelevare in contanti il suo compenso?
Nulla vieta che l'amministratore prelevi in contanti l'onorario che gli spetta, ovviamente entro le soglie legali fissate dall'ordinamento giuridico.
È però possibile, mediante deliberazione o regolamento, vincolare l'amministratore a percepire il suo compenso mediante strumenti che garantiscano la tracciabilità (bonifico, ecc.).
In ogni caso, l'amministratore deve fatturare il proprio compenso.
