Tra i temi più discussi del diritto condominiale, quello della prorogatio dell'amministratore occupa un posto di assoluto rilievo. La domanda è tanto semplice quanto cruciale: che cosa accade quando l'amministratore cessa dall'incarico e l'assemblea non ha ancora nominato un successore? Il condominio può restare senza guida? E quali poteri conserva l'amministratore uscente in questa fase di transizione?
La riforma del 2012 ha previsto nel nuovo comma 8 dell'art. 1129 c.c. che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, sia tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso, nonché ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità non ha offerto una lettura univoca della norma. Anzi, negli ultimi anni si sono formate due tesi contrapposte che interpretano in modo radicalmente diverso il ruolo dell'amministratore cessato.
Si tratta di due orientamenti in aperto contrasto: uno che privilegia la continuità della gestione, l'altro che tutela la legalità formale del mandato e la volontà assembleare.
Quando due sentenze della Cassazione, a breve distanza, arrivano a conclusioni opposte, significa che l'orientamento non è più stabile. Il sistema entra in una zona grigia, perché convivono due modi diversi di intendere la stessa norma.
La prorogatio dell'amministratore non è un dettaglio: da essa dipende la continuità della gestione condominiale. Per questo è necessario un intervento urgente delle Sezioni Unite, che dovranno chiarire quale delle due interpretazioni deve prevalere.
L'orientamento c.d. funzionalista
Secondo un orientamento che potremmo definire funzionalista, la prorogatio continua a operare in modo pieno: l'amministratore uscente conserva tutte le attribuzioni dell'art. 1130 c.c. finché l'assemblea non nomina un successore o non decide espressamente di limitarne i poteri. In questa prospettiva, la continuità della gestione prevale su ogni altra considerazione, e il comma 8 dell'art. 1129 c.c. non riduce i poteri, ma si limita a ribadire un obbligo minimo di intervento nelle urgenze.
Questa tesi è stata sostenuta da una recente decisione della Cassazione (Cass. civ., sez. II, 08/01/2026, n. 424).
Secondo la Corte, la riforma del 2012 non ha modificato la natura dei poteri dell'amministratore quando si tratta della gestione ordinaria del condominio.
Le attività indicate nell'art. 1130 c.c., come pagare le spese, riscuotere i contributi, curare la manutenzione ordinaria o convocare l'assemblea, restano indispensabili per il funzionamento quotidiano dell'edificio e non possono essere sospese solo perché l'amministratore ha rassegnato le dimissioni o è cessato dall'incarico.
Per questo motivo, i giudici affermano che l'amministratore in prorogatio conserva tutti i poteri necessari alla gestione ordinaria, a meno che l'assemblea non decida espressamente di limitarli o di impedirgli di proseguire nell'attività. In mancanza di una scelta chiara dell'assemblea, i suoi poteri rimangono integri.
Secondo questa opinione il comma 8 dell'art. 1129 c.c. non serve a restringere i poteri dell'amministratore uscente, ma a ricordare che, anche dopo la cessazione dell'incarico, egli ha comunque il dovere di intervenire nelle situazioni urgenti, perché il condominio non può restare privo di tutela di fronte a eventi potenzialmente dannosi.
Questa tesi osserva come l'art. 1129 c.c., comma 8, c.c. non dica affatto che, dopo la cessazione dell'incarico, l'amministratore perda i poteri necessari alla gestione ordinaria. La norma si limita a prevedere due obblighi (consegnare la documentazione e intervenire nelle urgenze) ma non contiene alcuna indicazione che faccia pensare alla soppressione delle funzioni quotidiane dell'amministratore.
A parere di questa tesi, quindi, l'amministratore di condominio, ancorchè dimissionario o decaduto dalla carica conserva tutte le attribuzioni proprie previste nell'art. 1130 c.c. fino alla nomina del nuovo amministratore, salvo una manifestazione contraria della volontà dell'assemblea dei condomini: la prorogatio dei poteri dell'amministratore non è limitata al tempo strettamente necessario alla fase di trapasso dal vecchio al nuovo amministratore, né circoscritta alle facoltà e funzioni di una semplice gestione interinale.
La tesi restrittiva
La tesi c.d. restrittiva ritiene che la riforma abbia operato una cesura rispetto al passato: cessato il mandato, cessano anche i poteri. L'amministratore uscente non può più esercitare le attribuzioni dell'art. 1130 c.c., ma è tenuto unicamente a compiere le attività urgenti e indifferibili, senza compenso, in attesa della nomina del nuovo amministratore. La prorogatio, in questa visione, non è più un prolungamento tacito del mandato, ma un obbligo strumentale e residuale, fondato sul dovere di correttezza.
Una recente decisione della Cassazione (Cass. 26 marzo 2026, n. 7247) ha affermato che il modello tradizionale della prorogatio non è più compatibile con l'assetto normativo attuale.
Per questa opinione, non è possibile richiamare la prorogatio del diritto pubblico, perché in quel settore essa opera solo per gli atti urgenti e trova fondamento in una investitura ex lege, mentre l'amministratore di condominio non è un organo pubblico e non gode di alcuna continuità automatica. Allo stesso modo, non viene ritenuto pertinente il riferimento alla prorogatio degli amministratori societari, che risponde a logiche del tutto diverse e mira a garantire la continuità dell'impresa, non certo a prolungare un rapporto di mandato ormai scaduto.
Si nota poi che l'amministratore di condominio non è un organo dell'ente, ma un mandatario. E il mandato, per legge, si estingue alla scadenza del termine. Se il mandato si estingue, si estinguono anche i poteri. Qualsiasi attività successiva, salvo proroga espressa, è priva di efficacia. La Corte insiste su questo aspetto perché è proprio la natura negoziale del rapporto a impedire che si possa immaginare una prosecuzione tacita delle funzioni.
A questo si aggiunge un ulteriore argomento: la riforma del 2012 ha introdotto un sistema che richiede, ad ogni nomina o rinnovo, la comunicazione dei dati dell'amministratore e l'indicazione analitica del compenso, a pena di nullità. Una prorogatio tacita e indefinita consentirebbe di aggirare questi obblighi, prolungando il rapporto senza una nuova delibera e senza una nuova determinazione del compenso.
A questo punto la Corte torna al testo del comma 8 dell'art. 1129 c.c. e ne valorizza la portata: la norma parla soltanto di attività urgenti, e questa riduzione testuale dei poteri non può essere ignorata. Le attività urgenti sono solo quelle che non possono essere rinviate senza danno o pericolo, cioè interventi immediati, indispensabili, non differibili. Tutto ciò che attiene alla gestione ordinaria (dalla rappresentanza alla convocazione dell'assemblea, dall'esecuzione delle delibere alla manutenzione corrente) esce definitivamente dalla sfera di competenza dell'amministratore cessato.
La Corte riconosce che il condominio non può restare privo di tutela, ma osserva che la continuità della gestione può essere garantita attraverso altri strumenti: la nomina giudiziale, i provvedimenti necessari ex art. 1105 c.c., o la nomina di un curatore speciale. Non è quindi necessario mantenere in vita una prorogatio piena per evitare un vuoto di poteri.
Questa impostazione si colloca agli antipodi rispetto alla Cass. n. 424/2026 e si pone in evidente contrasto con la prassi, ancora oggi largamente seguita nei condomìni, che continua a considerare l'amministratore uscente pienamente operativo fino alla nomina del successore.
