In alcuni complessi immobiliari, nelle vicinanze degli edifici, sono presenti delle aree verdi con tanto di alberi e cespugli. Ebbene, come è facile dedurre, queste piante hanno bisogno di manutenzione. Infatti, con l'avvicendarsi delle stagioni e degli anni, esse crescono e, in assenza della dovuta potatura, potrebbero diventare particolarmente invadenti a carico degli stessi adiacenti fabbricati.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Lecco e recentemente risolto con la sentenza del 23 ottobre 2025. In particolare, in questa vicenda, l'oggetto in contestazione era stato un acero.
Più precisamente, quest'albero era cresciuto in altezza, del tutto incontrollato, nelle immediate vicinanze del balcone di una condomina.
Tale circostanza aveva comporto che la detta proprietaria aveva perso sia la luce che la visuale di cui avrebbe potuto godere dal proprio immobile.
Per questo motivo, non avendo ricevuto alcuna soddisfazione dall'amministratore e dall'assemblea del supercondominio, la signora si rivolgeva al Tribunale di Lecco per chiedere l'estirpazione della pianta o, in subordine, la sua potatura.
Ebbene, in tema di alberi di alto fusto vicini al balcone di un condòmino, è possibile rimuoverli? Quale norma o diritto è possibile invocare per ottenere l'estirpazione di un albero che ostacola la visuale e il panorama che si godono dal proprio appartamento?
Diritto di panorama in condominio: a quali condizioni è riconoscibile?
La possibilità di godere di una certa vista dal proprio appartamento, senza che un terzo possa ostacolarla con un'altra costruzione o con la piantagione di un albero, definita anche come diritto al panorama, non ha alcun riconoscimento normativo.
Non esiste, quindi, tanto per fare un esempio, un articolo del Codice civile che identifica e descrive il diritto di panorama.
Nonostante ciò, non mancano gli interventi giurisprudenziali che hanno previsto questo diritto che lo hanno descritto e che ne hanno codificato i presupposti.
Più precisamente, è stato affermato che il diritto al panorama può catalogarsi nell'ambito delle servitù prediali dove, cioè, è presente un fondo dominante (l'appartamento da cui si gode la vista) e un fondo servente (il terreno dove non si può costruire oltre una certa altezza o dove non si possono piantare degli alberi che ostacolano il panorama).
Secondo la giurisprudenza, però, questa servitù, tecnicamente definita con la locuzione latina altius non tollendi, non può costituirsi, di regola, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, ma piuttosto con un atto scritto, davanti al notaio, debitamente trascritto, in cui è ben precisato il diritto in questione «Il riconoscimento in capo al proprietario di un immobile del diritto di veduta dal proprio terrazzo (c.d. servitù di panorama), in ragione della preesistenza della visuale all'acquisto dell'immobile, viola il principio della tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali, giacché è vero che una servitù altius non tollendi può essere costituita oltre che negozialmente anche per destinazione del padre di famiglia od usucapione, ma tali modi di costituzione necessitano, non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall'originario unico proprietario o dell'esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2012, n. 2973)».
Alberi di alto fusto vicini al balcone ostacolano il godimento del parco: cosa significa?
Nel caso in commento, un acero, piantato molti anni prima, senza alcun consenso dei vari proprietari, in una zona adiacente a un edificio parte di un supercondominio, era cresciuto a dismisura, cioè oltre dieci metri, senza mai essere potato.
La pianta, per le raggiunte dimensioni, ostacolava la vista e la luce che la proprietaria di un appartamento godeva dal proprio balcone.
Ebbene, nonostante la detta condomina non avesse acquistato alcun diritto al panorama, per usucapione e/o per atto notarile, il Tribunale di Lecco ha accolto la domanda di rimozione dell'albero.
La decisione in esame è giunta in applicazione della norma generale secondo la quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto - art. 1102 cod. civ.».
In pratica, per l'ufficio lombardo, l'albero stava privando l'attrice del suo diritto di utilizzo del parco condominiale, più precisamente, esercitato attraverso la vista sul medesimo «La condotta posta in essere dal convenuto rappresenta a ben vedere una violazione dell'art. 1102 c.c., dal momento che l'attrice è di fatto privata della possibilità di godere appieno del parco condominiale, a differenza di tutti gli altri condomini, posto che la pianta in questione è l'unica posizionata in prossimità del condominio, costituito da più palazzine».
Ebbene, si è trattata di una conclusione, almeno, singolare visto che ha introdotto il riconoscimento del diritto al panorama sotto altra forma, cioè non come servitù prediale, ma come diritto attraverso il quale si utilizza la cosa comune, al pari di tutti i proprietari di un edificio.
Ad ogni modo, per questi motivi, la domanda della proprietaria è stata accolta ed è stata ordinata la rimozione dell'acero.
