Il condominio non risponde dei danni derivanti da guasti verificatisi su tubazioni private, né può essere considerato custode ex art. 2051 c.c. quando l'intervento riguarda la saracinesca e il tratto orizzontale interno all'unità immobiliare. L'amministratore adempie ai propri doveri se interviene tempestivamente, senza essere tenuto al ripristino estetico di parti non comuni. È quanto ha affermato il Tribunale di Milano nella sentenza del 23 marzo 2026, n. 2414.
La vicenda
La controversia trae origine dal guasto idrico verificatosi all'interno dell'appartamento del ricorrente, utilizzato per affitti brevi tramite piattaforme internazionali. A partire dal 23 gennaio 2024, l'immobile era divenuto parzialmente inutilizzabile a causa della drastica riduzione del flusso d'acqua nel bagno. Il proprietario, dopo alcuni tentativi infruttuosi del proprio idraulico, si era rivolto all'amministratore del condominio, sollecitando un intervento urgente. L'amministratore aveva risposto tempestivamente, programmando la sospensione dell'acqua e attivando l'idraulico condominiale per individuare la causa del malfunzionamento. Nel corso delle verifiche, tuttavia, si rendeva necessario rompere parte della muratura e rimuovere alcune piastrelle del bagno, con conseguenti danni estetici e funzionali.
Il condomino locatore si rivolgeva al Tribunale sostenendo che il guasto era imputabile alle colonne idriche condominiali e che, di conseguenza, il condominio doveva rispondere dei danni ai sensi dell'art. 2051 c.c. La riduzione del flusso d'acqua aveva infatti reso inutilizzabile il bagno dell'appartamento destinato agli affitti brevi, costringendolo a cancellare diverse prenotazioni già confermate; di conseguenza pretendeva dal convenuto il risarcimento del danno emergente, ma anche del lucro cessante, parametrato ai mancati introiti derivanti dalle prenotazioni annullate.
L'attore lamentava inoltre che il ripristino estetico non era stato completato, poiché le piastrelle originarie non erano più reperibili sul mercato.
Il condominio si costituiva contestando integralmente la ricostruzione dei fatti. In particolare, il convenuto sosteneva che il guasto riguardava esclusivamente tubazioni private, come dimostrato dalle fotografie e dalle fatture dei lavori, e che l'amministratore avesse agito con tempestività e diligenza. Chiedeva inoltre, in via preliminare, di chiamare in causa la propria compagnia assicurativa, istanza che il giudice rigettava per ragioni di economia processuale.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice milanese ha ritenuto non necessario disporre una consulenza tecnica d'ufficio. Le immagini mostravano che gli interventi avevano riguardato la saracinesca di intercettazione privata e il tratto di tubazione orizzontale interno all'unità immobiliare, elementi che, non rientrano tra le parti comuni dell'edificio. Le fatture intestate al condomino locatore hanno confermato ulteriormente la natura privata del guasto.
Alla luce di tali elementi, il Tribunale ha escluso che il condominio potesse essere considerato custode della cosa che aveva causato il danno, con conseguente inapplicabilità dell'art. 2051 c.c.
In ogni caso, il giudice milanese ha sottolineato come l'amministratore si sia comportato in modo corretto e diligente, con conseguente esclusione di qualsiasi profilo di responsabilità a suo carico.
Non essendo configurabile alcuna responsabilità del condominio, il Tribunale ha respinto tutte le domande del ricorrente, comprese quelle relative al danno da mancato guadagno derivante dagli affitti brevi. Come ha osservato il giudice, la domanda risarcitoria non può trovare accoglimento quando il guasto è imputabile a parti private dell'impianto idrico, né può essere estesa al condominio la responsabilità per danni estetici o funzionali derivanti da interventi necessari alla riparazione.
In conclusione, il condomino è stato condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 5.000 oltre accessori, mentre il condominio è stato integralmente esonerato da ogni responsabilità.
Considerazioni conclusive
La corretta individuazione della natura privata o condominiale delle tubazioni è uno dei temi più delicati e ricorrenti nel contenzioso edilizio. La disciplina dell'art. 1117 c.c., che presume comuni gli impianti idrici fino al punto di diramazione verso le singole unità, non è sempre sufficiente a risolvere i casi concreti: occorre infatti verificare la funzione effettiva del tratto di tubazione coinvolto e accertare se esso serva l'intero edificio o soltanto l'appartamento in cui è collocato.
Non è condominiale quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno le diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari (Cass. civ., sez. III, 14/11/2026, n. 30140). La giurisprudenza, ormai consolidata, esclude poi dalla proprietà comune la braga di raccordo, poiché destinata al servizio esclusivo del singolo condomino. Ne deriva che la responsabilità per i danni da infiltrazione o da guasto, così come le spese di ricerca e riparazione, ricade sul proprietario dell'unità quando non sia dimostrata la funzione comune del tratto interessato. Così, il condominio non può essere ritenuto responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. quando il malfunzionamento riguarda elementi dell'impianto idrico, quali la saracinesca di intercettazione e il tratto di tubazione orizzontale interno all'appartamento, che non servono all'uso comune ma esclusivamente al servizio del singolo. Proprio in questo quadro, la sentenza del Tribunale di Milano offre un chiarimento prezioso sul ruolo dell'amministratore quando il guasto riguarda tubazioni potenzialmente private. Il giudice evidenzia infatti che l'amministratore non è responsabile dei danni se il malfunzionamento insiste su parti non comuni, ma resta comunque tenuto a gestire l'emergenza con tempestività, trasparenza e coordinamento. Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto esemplare la condotta dell'amministratore: risposte immediate alle segnalazioni, programmazione delle sospensioni idriche, attivazione dei tecnici, costante interlocuzione con il condomino e tentativi di organizzare il ripristino della muratura.
Secondo il giudice, un simile comportamento integra pienamente la diligenza richiesta dall'art. 1130 c.c. e esclude qualsiasi profilo di responsabilità, anche quando il condomino lamenti danni estetici o mancati introiti. L'amministratore, infatti, non è tenuto a ripristinare finiture interne né a rispondere di ritardi dovuti a cause non imputabili al condominio (come l'irreperibilità delle piastrelle originarie).
