In ambito condominiale, la possibilità che la copertura possa causare delle perdite, ad esempio perché ormai vetusta e maltenuta, non è certo remota. Infatti, nella casistica di tutti giorni, si riscontrano, frequentemente, contestazioni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico di un edificio.
In particolare, in tali circostanze, l'oggetto della domanda si concentra sulla richiesta di riparazione del tetto e sul ristoro dei danni patiti dall'immobile sottostante.
È accaduto ciò anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Rovigo che, con la sentenza n. 596 del 31 luglio 2025, ha risolto una lite tra la proprietaria di un appartamento all'ultimo piano di un fabbricato e il condominio responsabile della copertura dell'edificio.
In particolare, la lite in esame nasceva perché, a detta della ricorrente, nel suo appartamento acquistato nel 2019, dopo circa tre anni apparivano dei segni evidenti di infiltrazioni provenienti dal tetto soprastante.
A quanto pare, infatti, le perdite erano determinate dal pessimo stato di manutenzione del bene nonché dal fatto che la copertura era costituita da pannelli in eternit fortemente degradati.
Insomma, era necessario porre rimedio al descritto stato di fatto nonché risarcire la proprietaria dei danni patiti.
Ebbene, in sede giudiziale, il condominio si difendeva sostenendo che la ricorrente era a conoscenza delle infiltrazioni. Ella, inoltre, aveva acquistato l'immobile a poco prezzo proprio perché sapeva delle problematiche per cui, ora, avanzava domanda di risarcimento. Insomma, si trattava di una situazione per la quale il risarcimento sarebbe stato come una sorta di indebito arricchimento.
Pertanto, a chi ha dato ragione il Tribunale di Rovigo? Se l'acquirente in condominio sa delle infiltrazioni dal tetto, ha diritto al risarcimento? Non ci resta che scoprire come ha risposto alla domanda l'ufficio veneto.
Infiltrazioni provenienti dal tetto comune: il condominio è responsabile se non ha colpa?
In tema di infiltrazioni provenienti dal lastrico di un condominio, sussiste la responsabilità dell'ente, in quanto custode del bene. Questi, tramite l'amministratore e/o l'assemblea, è tenuto ad adottare tutti i provvedimenti più idonei a conservare il buono stato manutentivo della copertura «La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (cfr Cass. n. 516/2022)».
Trattasi del tipico caso di responsabilità oggettiva, dove cioè l'indagine sulla colpa o meno del condominio nella causazione dell'evento lesivo è del tutto irrilevante «è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza ed è di natura oggettiva».
Pertanto, nel caso in esame, affinché sorga la responsabilità del condominio sarà sufficiente comprovare il legame causale tra le infiltrazioni e i danni prodottisi a carico dell'immobile sottostante. In tale circostanza, infatti, il condominio potrebbe sottrarsi all'onere risarcitorio solo se dovesse dimostrare che l'evento è stato determinato dal fatto di un terzo oppure da un fattore imprevedibile, quale ad esempio un eccezionale evento atmosferico.
Conoscenza delle problematiche alla copertura: quale rilevanza nei rapporti con il condominio?
Chi acquista in condominio sapendo delle problematiche che affliggono la copertura e della possibilità che questa produca delle infiltrazioni a carico del sottostante immobile appena comprato non perde, certo, il diritto ad eventuale risarcimento ove mai l'evento lesivo si dovesse verificare.
Infatti, la circostanza che il neo condòmino abbia questo tipo di informazioni è del tutto irrilevante nei riguardi dell'ente. Quest'ultimo, indipendentemente da questa situazione, mantiene l'onere di mantenere in buono stato il bene comune nonché la responsabilità per i danni in quanto custode del cespite.
Non è, perciò, decisivo che il nuovo proprietario abbia acquistato l'immobile ad un prezzo inferiore poiché c'era la possibilità che fosse interessato da delle infiltrazioni. In tal caso, infatti, al massimo si tratterebbe di una questione che limiterebbe le iniziative solo verso il venditore «Invero, anche qualora il prezzo di vendita dell'immobile fosse stato espressamente motivato dal venditore per la necessità di procedere alla manutenzione o al rifacimento del tetto, o vi fossero comunque elementi di fatto idonei a far ritenere anche solo presunta tale consapevolezza in capo alla , mentre ciò comporterebbe una limitazione delle azioni esperibili nei confronti del venditore per il caso, poi verificatosi, di insorgenza delle infiltrazioni, non rileverebbe invece nei confronti del Condominio, responsabile del danno, verso il quale la ricorrente vedrebbe comunque conservato il diritto di agire per il ristoro dei danni».
