Lo spazio sottostante al suolo su cui sorge l'edificio, posto tra i muri maestri, i pilastri o altre opere che integrano le fondazioni e fino a tale livello, rientra nel concetto di sottosuolo.
Tale spazio, in virtù del combinato disposto dell'art.1117 e dell'art.840 c.c. e della fondamentale funzione di sostegno del caseggiato, deve considerarsi oggetto di proprietà comune. Questo significa che le escavazioni nel sottosuolo, con conseguente abbassamento dell'unità immobiliare di un condomino, incontra i limiti previsti dall'articolo 1102 c.c. Non solo. Si deve considerare pure la disciplina urbanistica.
Il rischio è che la P.A. ordini il ripristino dello stato dei luoghi. La questione è stata recentemente affrontata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 4038/2024.
Fatto e decisione
La proprietaria di un immobile chiedeva al Tar l'annullamento dell'ordinanza di rimessione in pristino di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, tra i quali, l'abbassamento del pavimento e l'aumento volumetrico, nonché il mutamento di destinazione d'uso: infatti l'immobile, che in origine aveva destinazione C/4 "Fabbricati e locali per servizi sportivi", era diventato abitazione A/4, come dichiarato nei documenti catastali e riscontrabile dal sopralluogo effettuato dal Comune.
La ricorrente sosteneva che l'ordinanza impugnata era illegittima per evidente carenza di istruttoria e di motivazione.
In particolare riteneva che le violazioni contestate fossero generiche e contestava l'aumento volumetrico di appena mc. 5,78 dipeso da una asserita variazione dell'altezza; inoltre notava che la contestazione del mutamento di destinazione d'uso si basava su una semplicistica comparazione del dato catastale, con conseguente evidente travisamento del fatto: in altre parole sosteneva che la classificazione catastale di un immobile è rilevante solo a fini fiscali, e nulla stabilisce sulla destinazione del bene in senso urbanistico.
Il Tar accoglieva solo parzialmente il ricorso. In ogni caso il giudice di primo grado sosteneva che la ricorrente non era riuscita a confutare in modo convincente l'esistenza di un incremento volumetrico (pari a mc 5,78) dell'unità immobiliare in sua proprietà mediante abbassamento della quota di calpestio (realizzato al fine di rendere fruibile un soppalco, sia pure in funzione di deposito-ripostiglio).
Tuttavia affermava che una variazione di classamento catastale dalla categoria C/4 (Fabbricati e locali per servizi sportivi) alla categoria A/4 (Abitazioni di tipo popolare) non stava, di per sé, a significare anche che esso avesse subito un corrispondente mutamento di destinazione d'uso, urbanisticamente rilevante rispetto alla sua originaria legittimazione.
La proprietaria proponeva appello unicamente contro quella parte della sentenza con la quale il Tar aveva ritenuto legittima l'ordinanza emessa dal Comune per un (asserito) incremento volumetrico di 5,78 mc. Il Consiglio di Stato ha dato torto alla ricorrente.
I giudici di secondo grado evidenziano come l'abuso sia rinvenibile in considerazione della dimostrata differenza tra l'altezza originaria media dell'immobile oggetto dell'ordinanza di messa in pristino (pari a 3,30 mt.) e quella riscontrata in sede di sopralluogo (di 3,80 mt.). Gli stessi giudici hanno fatto presente che l'appellante non ha provato la corrispondenza volumetrica dei luoghi e non ha documentato la sussistenza di un titolo abilitativo dell'incremento volumetrico contestato.
L'ordinanza di demolizione si è basata proprio sulla differenza tra i dati catastali in possesso dell'Amministrazione e lo stato dei luoghi accertato con il sopralluogo.
Considerazioni conclusive
In materia edilizia sono da considerarsi interventi di manutenzione straordinaria, così come disciplinati dalla normativa di cui all'art. 3, d.p.r. n. 380 del 2001, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (Cons. Stato, sez. II, 18/02/2021, n. 1474).
Nel caso di specie c'è stato l'aumento di volumetria, per cui l'art. 3 del d.p.r. n. 380 del 2001 non trova applicazione. Viceversa, a norma dell'art. 10, comma 1, lettera c) del d.p.r. 380/2001, sono soggetti alla disciplina del permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano modifiche alla volumetria complessiva degli edifici.
Sotto diverso profilo, qualora l'aumento di volumetria per abbassamento del pavimento avvenisse in ambito condominiale si potrebbe porre il problema del rispetto dei limiti dell'articolo 1102 c.c. A tale proposito è legittimo il comportamento del condomino che utilizza per una modesta profondità lo spazio esistente al di sotto della superficie sulla quale poggia il piano terreno di sua proprietà, al fine di rinforzarne la struttura e di impiantarvi un macchinario.
Al contrario è stata ritenuta illegittima pure l'opera di un condomino che all'interno di un suo locale aveva realizzato uno sbancamento del terreno sottostante ed un abbassamento del pavimento di circa 50 cm (Cass. civ., sez. II, 19/03/1996, n. 2295).
Tale escavazione non è stata, quindi, di poco conto, dato che è stata costruita una camera d'aria, attraverso il notevole abbassamento del pavimento, tale da consentire la costruzione di un soppalco.
È importante ricordare che qualora sia necessario esercitare l'azione giudiziaria contro l'escavazione del sottosuolo effettuata da alcuni condomini, proprietari di locali sotterranei, per ampliarli e unificarli, l'amministratore condominiale è legittimato ad agire d'ufficio per effetto dell'articolo 1130 c.c., numero 4, e senza necessità di ricevere una preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea, perché è comunque obbligato a conservare l'uso di un bene comune in modo conforme alla sua funzione e destinazione originaria (Cass. civ., sez. II, 30/12/1997, n. 13102).
