L'abbassamento del piano di calpestio all'interno dei locali di un condomino è un intervento che, pur potendo apparire semplice, può rivelarsi rischiosa. Molto spesso l'obiettivo è quello di aumentare l'altezza interna di un vano per renderlo più funzionale o conformarlo a nuove destinazioni d'uso.
È importante evidenziare che tali modifiche non devono incidere sulla stabilità dell'edificio o interferire con impianti comuni esistenti.
In ogni caso la scelta di procedere con tali modifiche può generare tensioni tra i condomini che non vogliono essere privati di porzioni di parti comuni.
A tale proposito è interessante una recente decisione del Tribunale di Napoli (sentenza n. 8093 del 18 settembre 2025).
La vicenda
La vicenda giudiziaria nasce dal conflitto tra un condominio e alcuni condomini che aveva realizzato opere non ritenute legittime nei loro locali posti al piano terra del caseggiato. In particolare, il condominio aveva già avviato nel 2014 un procedimento per accertamento tecnico preventivo, chiedendo la nomina di un consulente tecnico per verificare la regolarità degli interventi edilizi in corso, eseguiti dai proprietari dei locali.
Il consulente incaricato aveva confermato le irregolarità denunciate, tra cui una diversa altezza interna tra due unità immobiliari accorpate in un unico subalterno, con conseguente appropriazione di spazi condominiali.
Successivamente, il condominio aveva appreso che i locali erano stati concessi in locazione a un terzo soggetto per lo svolgimento di attività di ristorazione, eventi e spettacoli, ritenute incompatibili con la destinazione condominiale e fonte di immissioni rumorose intollerabili.
A fornte di quanto sopra il condominio ha citato in giudizio i proprietari-locatori e la conduttrice, chiedendo il ripristino dello stato originario dei luoghi, la cessazione delle attività rumorose e il risarcimento dei danni.
Nel corso del procedimento, la conduttrice si è difesa sostenendo che l'immobile era già nelle condizioni contestate al momento della locazione e che la sua attività era cessata nel febbraio 2019. I proprietari, a loro volta, hanno eccepito diverse questioni preliminari, tra cui la nullità dell'atto di citazione per mancato rispetto dei termini a comparire, l'improcedibilità per mancata mediazione iniziale e l'inammissibilità per carenza di interesse, sostenendo che i locali erano già stati riportati allo stato originario e che l'attività contestata non era più in corso.
Hanno inoltre precisato che la locazione riguardava esclusivamente la somministrazione di bevande, nel rispetto del regolamento condominiale.
La decisione
In merito all'escavazione il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il consulente tecnico d'ufficio ha evidenziato una circostanza particolarmente rilevante ai fini della controversia: l'appropriazione di un bene condominiale da parte dei convenuti.
In particolare, nella sua relazione tecnica, il CTU ha rilevato che, rispetto alla situazione originaria risultante dal catasto di impianto del 1939, si è verificata una modifica sostanziale del livello del piano di calpestio in una porzione del locale.
L'abbassamento del pavimento al di sotto della quota originaria del fabbricato ha inciso direttamente sul sottosuolo condominiale.
Il Tribunale ha evidenziato come sia emersa con chiarezza l'occupazione abusiva di una porzione di bene comune.
I convenuti (escluso il ristoratore) sono stati condannati all'esecuzione delle opere per il ripristino dello stato dei luoghi come descritte dal CTU, consistenti in "un intervento di realizzazione di nuovo riempimento in materiale alleggerito con nuovo piano di calpestio fino al recupero dell'originaria quota di ingresso". Secondo il giudice partenopeo non è stato provato che le opere illegittime siano state realizzate dal ristoratore: la domanda di condanna nei confronti di quest'ultimo è stata perciò rigettata.
Il Tribunale ha accolto anche la domanda ex art. 614 bis c.p.c.; di conseguenza i convenuti sono stati condannati, in solido tra loro, a versare al condominio € 50,00 giornalieri decorsi sei mesi dalla notifica sentenza, in caso di inottemperanza e fino alla esecuzione della stessa. La domanda di risarcimento del danno avanzata dal condominio per l'illegittima annessione di parti comuni è stata respinta dal giudice partenopeo.
Nella motivazione, il Tribunale ha evidenziato come il condominio non abbia fornito alcuna prova concreta del pregiudizio subito: non è stato allegato né dimostrato che l'occupazione del sottosuolo abbia comportato la perdita di opportunità di utilizzo o di sfruttamento economico, né che vi siano stati altri effetti patrimoniali negativi.
A conferma di ciò, anche il consulente tecnico d'ufficio ha chiarito che l'appropriazione del sottosuolo non ha generato alcun danno effettivo per il condominio.
Nella sua relazione, il CTU ha infatti precisato che non è necessaria alcuna quantificazione economica, ritenendo sufficiente il ripristino della quota originaria del piano di calpestio come misura idonea a sanare la situazione. Respinte anche le altre domande relative alle immissioni di rumore.
Considerazioni conclusive
In materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio (sottosuolo), in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad un condomino la proprietà esclusiva, rientra per presunzione tra i beni comuni.
Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, scavare nel sottosuolo per creare nuovi locali o ampliare quelli esistenti, poiché così facendo renderebbe esclusiva una parte comune, violando il diritto degli altri condomini di usarla e goderne (Cass. civ., sez. II, 31/01/2023, n. 2786; Cass. civ., sez. II, 16/12/2019, n. 33163; Cass. civ., sez. II, 30/03/2016, n. 6154).
La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finisce, in pratica, con l'attrarre la cosa comune nell'ambito della proprietà esclusiva.
Nel caso in cui sia necessario promuovere un'azione giudiziaria contro l'escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un condomino, l'amministratore è legittimato ad agire autonomamente, senza bisogno di una preventiva delibera assembleare.
Tale facoltà discende direttamente dall'articolo 1130 c.c. n. 4 che gli impone il dovere di tutelare e conservare le parti comuni dell'edificio. L'intervento dell'amministratore, in questo caso, è mirato alla protezione di un bene comune e dei diritti dei partecipanti al condominio (Cass. civ., sez. II, 30/12/1997, n. 13102).
