L'art. 63 prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati non in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Si può quindi affermare come l'amministratore sia obbligato a comunicare al creditore, che intenda agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente di soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l'opponibilità a costui del beneficium excussionis.
In particolare l'amministratore deve comunicare al creditore l'elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio, della indicazione dei millesimi di proprietà e della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno (App. Napoli 28 giugno 2022 n. 3015; Trib. Santa Maria Capua Vetere 1 luglio 2022).
La semplice trasmissione del piano di riparto non tutela il terzo creditore e può comportare l'applicazione di penale per ogni giorno di ritardo nella comunicazione dei dati. Si pone però la seguente questione: la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi deve essere rivolta nei confronti dell'amministratore o del condominio? La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Brindisi nella sentenza 8 ottobre 2024 n. 1935.
Fatto e decisione
I condomini di un palazzo proponevano opposizione nei confronti dei singoli atti di precetto a mezzo dei quali un creditore- appaltatore aveva loro intimato il pagamento dell'importo complessivo di €.38.240,51, in forza dell'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. con cui si ordinava all'amministratore del caseggiato di comunicare (nel termine di giorni 30 dalla notifica della detta ordinanza) l'intera anagrafica di ogni singolo condomino (comprensiva di generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, codice fiscale, residenza e/o domicilio nonché dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare e relativa quota millesimale nonché della delibera assembleare della ripartizione del credito approvata congiuntamente ai bilanci consuntivi successivi alla delibera di approvazione della ripartizione del credito dei lavori effettuati), nonché di pagare una penale "di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento" I condomini ritenevano i precetti invalidi in quanto fondati su ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. da considerarsi illecita e, quindi, non spendibile nei confronti dei singoli condomini.
Si faceva presente che il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. era stato notificato non al condominio, in persona del proprio amministratore, ma direttamente all'amministratore. Il Tribunale ha dato torto al creditore. Queste la motivazione.
Secondo il decidente nel caso in questione è chiaramente emerso che la domanda tesa all'ottenimento dei dati relativi ai condomini morosi è stata erroneamente proposta dal creditore non nei confronti del condominio, ma dell'amministratore.
Di conseguenza anche la condanna al pagamento della penale ai sensi dell'art. 614 bis c.c. posta alla base del precetto opposto è stata rivolta all'amministratore, non al condominio in persona dell'amministratore.
Secondo il Tribunale il provvedimento per l'indicazione dei dati dei morosi, ottenuto ai sensi dell'articolo 702 bis del codice di procedura civile non era un valido titolo esecutivo nei confronti del condominio (e quindi dei singoli condomini pro quota).
Alla luce di quanto sopra il giudicante ha accolto l'opposizione dei condomini ed i precetti conseguentemente sono stati revocati.
Considerazioni conclusive
Secondo un orientamento giurisprudenziale, la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi deve essere rivolta nei confronti dell'amministratore e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge a carico dell'amministratore (Tribunale di Catania, 16 gennaio 2018 e 15 dicembre 2017; Tribunale di Napoli, 1 febbraio 2017 e 5 settembre 2016, poiché correlato all'obbligo di tenuta del registro dell'anagrafe condominiale). L'orientamento attualmente dominate ritiene legittimato passivo il condominio, unico soggetto in grado di assicurare tutela al creditore di una prestazione (il terzo creditore dell'ente, per il caso di cui all'art. 63 disp. att. c.c.; ma anche il condomino richiedente accesso alla documentazione, caso speculare e che presenta la medesima questione) indipendentemente dalle vicende modificative dell'organo gestorio e dalla eventuale sostituzione della persona fisica dell'amministratore (Trib. Napoli 12 marzo 2022; Trib. Santa Maria Capua Vetere 1 luglio 2022; Trib. Roma 1 febbraio 2017).
È chiaro che l'obbligo posto dalla legge a carico dell'amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto contrattuale che lo lega al condominio; di conseguenza qualora l'amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il medesimo, in persona dell'amministratore, venga condannato, rimane salva l'azione di responsabilità dovuta all'eventuale inerzia.
