Il Tribunale di Napoli, con la sentenza del 21 maggio 2025, n. 5036, ha stabilito - tra le altre cose - che è valida l'assemblea riunita solo in prima convocazione, in quanto l'omessa indicazione della doppia seduta non determina l'annullabilità ma solo l'inapplicabilità delle maggioranze previste per le delibere in seconda convocazione.
Con la stessa pronuncia, il giudice partenopeo ha rilevato peraltro come l'erronea indicazione dei condòmini presenti non valga ad annullare la deliberazione, se i quorum di legge sono stati ugualmente rispettati. Analizziamo la vicenda processuale
L'erronea indicazione dei condòmini presenti
L'attrice denunciava alcuni vizi formali del verbale di assemblea condominiale, uno dei quali riguardava il numero dei condòmini presenti, riportato in maniera differente da quello reale.
Infatti, dalla lettura del verbale di assemblea condominiale risultava che erroneamente fosse stata indicata la presenza di dodici condòmini su sedici, nonostante gli intervenuti fossero solo otto, presenti in proprio o tramite un delegato, per un totale di 817,12 millesimi.
Il giudice partenopeo rileva come nel computo delle teste, indipendentemente dalla circostanza che un condomino sia proprietario di più unità immobiliari, ciascun presente deve essere calcolato come un solo votante, mentre il valore millesimale deve essere calcolato in base alla totalità degli immobili posseduti.
Ne consegue che errata è stata la redazione del verbale in cui, pur dandosi atto della presenza di otto persone, son state calcolate dodici teste, tenendo conto del fatto che taluni dei condòmini presenti fosse proprietario di più unità immobiliari.
L'errore nella redazione del verbale non ha però comportato un vizio delle delibere impugnate in quanto risultano comunque rispettate, avuto riferimento al numero dei condòmini presenti e ai millesimi da loro rappresentati, le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c. previste per le assemblee in prima convocazione, giacché le delibere furono adottate all'unanimità dei presenti.
L'omessa indicazione della prima convocazione
L'attrice lamentava ancora che nell'avviso di convocazione fosse stata riportata una sola data per la riunione dei condòmini, senza quindi indicare anche quella per la seconda adunanza.
Il Tribunale di Napoli ha ritenuto infondata anche questa doglianza.
A ben vedere l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. non impone, a pena di annullabilità, l'indicazione della data per la seconda convocazione all'interno dell'avviso che deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima.
Così testualmente la norma: «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
Solo il comma successivo specifica che «L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima», senza peraltro prevedere profili sanzionatori nel caso di omessa indicazione.
Così testualmente: «Quanto, infine, al dedotto vizio di annullabilità per mancata indicazione nella convocazione della prima e seconda adunanza, va osservato che tale omissione non determina un vizio della delibera in quanto le previsioni codicistiche (art. 1136, III comma, c.c., nonché art. 66, IV comma, disp. att. c.c.) che sanciscono implicitamente il principio della doppia convocazione sono dettate esclusivamente da ragioni pratiche, quali la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.».
Il codice civile, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive peraltro che l'assemblea di prima convocazione debba essere necessariamente tenuta, quale condizione per l'esistenza e la regolarità dell'adunanza di seconda convocazione, né detta norme che ne facilitino lo svolgimento (Cass., 22 gennaio 2000, n. 697)
Ciò comporta che la mancata indicazione della doppia convocazione non determina un vizio di annullabilità ma solo l'inapplicabilità delle maggioranze di legge (quorum costitutivo e quorum deliberativo) previste per le delibere assunte in seconda convocazione, dovendosi ritenere valide le decisioni prese in prima convocazione secondo i quorum per essa previsti.
Tanto è accaduto nel caso di specie: l'assemblea, infatti, aveva deliberato con il voto unanime dei presenti, i quali rappresentavano ampiamente la maggioranza stabilita dalla legge per l'assemblea in prima convocazione.
